当前，大城市开发边界已基本划定，开发强度逼近天花板，“摊大饼”式扩张导致城市病愈演愈烈，而高房价背景下城市空间“二次利用”受阻。因此，大城市供地弹性非常低，中短期很难大规模增加供地，很难借助供地来降房价。

即便增加供地，“招拍挂”模式下也很难避免高地价、高房价。由此，即便未来商品住房供应增加了，也难以匹配新市民的住房需求。因此，为顺应新市民住房需求的特征，适时改变住房供应结构，解决新市民住房需求，让供应匹配需求，才能称得上是真正的长效机制。

目前，20大城市租房人群平均占比达40%，随着“3个一亿人”战略(到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化)推进，这一比例还将继续提升，未来租赁人群占比或达到50%。

大城市土地出让一块少一块，稀缺的供地应更多转向租赁住房(包括公租房)，这不仅能匹配新市民的住房需求，也是对住房回归居住属性的深入贯彻。近期，热点城市不仅加快供地，供地结构也发生变化，配建租赁住房和企业自持租赁常态化，就足以反映出这一趋势。

比如7月4日，上海发布2幅拟出让地块公告，用途都为“租赁住房”，竞得人须将全部物业自持并出租。这是一个重要的信号，即在大城市，与其将稀缺的土地“一售了之”，还不如拿来建设可循环、流转率高、能够吸引人才、提高城市竞争力、降低实体经济运行成本的租赁住房。

近日，住建部等九部委联合发文，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，提出新增地块(含集体用地)建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁、集体土地试点建设等多个渠道增加租赁住房供应。同时，深圳、广州、南京等12个热点城市被列入首批住房租赁试点城市。

此外，九部委文件还强调，要搭建政府住房租赁交易服务平台，解决监管缺失、管理无序、信息不对称下乱象丛生和侵权现象普遍存在的问题。同时，2016年国务院39号文、今年5月发布的租赁管理办法等均强调“租赁可享受公共服务”，再考虑到入户门槛在降低，租房将成为新市民的重要居住选择。

未来，“租售并举”的住房新制度将激活“3个一亿人”的城镇化，这不仅是夯实楼市需求基础的可行路径，而且有助于实现楼市泡沫的“软着陆”，能够避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游“断档”下滑，同时还有助于壮大内需和推进经济转型。