公寓产业在城镇化政策推动下应运而生。伴随国家政策的明确支持、新一代消费群体居住观念的转变、房屋租赁企业的管理和运营日趋成熟，公寓产业快速崛起。

链家研究院的行业研究报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

这是一个十分可期的市场前景。伴随长租公寓进入加速跑阶段，公寓租赁管理企业面临的是蓝海还是红海?行业瓶颈和难点在哪里?对此，《每日经济新闻》记者在日前采访了长租公寓“一哥”魔方生活服务集团副总裁陈驰。

成本高、资金紧、利润低“90后”是目前活跃在职场上最鲜活的群体。由于成长历程不同，他们对租房的态度也与传统观念大不相同。

“长租公寓的诞生正是抓住了这批消费者的心理需求。”陈驰表示，全国有3亿流动人口，从市场接受度来看，这一市场慢慢趋好。

这正是长租公寓的社会价值之一，陈驰告诉记者，长租公寓的出现，适应了当前人口城镇化的趋势。另外，长租公寓和其他普通住宅的不同之处还在于，其运作本身就是对存量房的消耗，长租公寓在一定程度上能为前期不恰当的土地规划纠错，比如将过剩的商办物业改造为能被市场接受的住宅类产品，涉及对存量物业的改造和盘活，帮助各地房地产市场去库存。

目前，随着房地产、酒店等相关企业纷纷进场抢食，长租公寓行业竞争加剧。业内人士表示，从当前市场来看，整个长租公寓呈现U字曲线，即两头好，高端和低端产品相较而言呈现蓝海状态，市场上中等规模的长租公寓则非常难熬。

“因为他们的税收等各方面支出比低端产品高，又无法拿到高端产品那样的高客单，盈利比较困难。”陈驰表示。

实际上，这一行业尚没有想象中那样亮眼。根据华创证券报告，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%~10%的水平，部分项目甚至达不到融资成本的水平，这意味着长租公寓的利润率偏低，资金回报周期却偏长。

另外，长租公寓的运作成本并不低。据悉，长租公寓一间房要装修完善、设施齐全，成本一般在五六万元，一整栋的成本可能要四五千万元。品牌化装修改造，意味着必须要有一笔不低的装修家具家电等“重资产”的成本投入。

成本高、资金紧、利润低让很多公寓企业在规模扩张时不堪重负。在链家研究院院长杨现领看来，企业要从红海游入蓝海，首先要基于一定的产品和服务能力带来的规模效应，才能赢得市场，主要需要三点：第一是产品和服务;第二是系统化的运营能力;第三是相对比较顺畅的融资途径。

而在陈驰看来，即使开发商进入公寓市场，对专业的长租公寓企业不会构成威胁。因为他们与长租公寓企业的主营方向是不一样的。开发商是为了盘活自己的资产，长租公寓企业是做运用，况且房企对客群不了解，对租赁市场、服务体系也是不了解的。