租赁市场商业化——租金上涨的另一个“推手”

在今年的易居沃顿研究班上，有一个热门的研究方向是“存量资产的改造和运营”。上周末，商业地产创新组在苏州组织的案例评审会上，有不少项目都属于存量资产的改造，其中有的项目就是将空置的大型商场，转为住宅供出租。

对住宅租赁消费，从中央到地方一直都持鼓励态度。从今年5月份开始，就不断颁布各类政策，鼓励房屋出租。

中介市场上，链家、爱屋吉屋等都涉足长租公寓的领域;开发商方面，则有万科、永泰、绿都等企业涉足。这些企业和蘑菇公寓、u+公寓等互联网长租公寓一起，形成了一个很大的出租房市场。

而另外一方面，包括上海在内的各个城市，先后在土地出让文件中，规定了开发商自持并对外出租的房屋面积比例，也进一步强化了出租房屋的市场供应量。

政策的大力扶持，和市场环境的大幅度转变，以及各路资本的大量流入，让房屋租赁行业由原来个人“二房东”为主的“游击队”，改变为正规军，并将租赁市场细分成各种“子分类”。

比如，新加坡永泰就将位于中山公园附近的一栋住宅，开发成能提供专业护理、餐饮、老年教育的养老社区——鸿泰·乐璟会。

虽然一间78平米的独立单间，费用高达2万元/月，比周围的普通公寓租金高出不少，但相对上海公立养老院一个床位4000元(通常要住三个老人以上且不包括医疗、健康管理的服务，房屋环境和整体设施都极为陈旧)，性价比仍然高出不少，因此吸引了不少人预租。

又比如，绿都地产在迪斯尼边上开发的绣云里项目，未来也将作为民宿，向前往迪斯尼旅游，且希望了解老上海生活风情的人群开放。根据业内介绍，除了绿都，还有很多开发商有意涉足民宿市场，深耕这一领域的租赁市场商业化。

不管是将住宅作为养老公寓出租，还是作为民宿出租，都比作为普通住宅出租，租金更高，这一定程度上也加剧了对现有房屋租赁市场的房源争夺。

尽管目前房地产市场的租金回报率普遍只有1%—2%，但未来几年的租金却绝对不会停留在低位。对今天很多在售的住宅来说，五年甚至十年后，“租金超过月供”是大概率事件。