土地市场供给侧改革

在总量相比去年调整较大的同时，一线城市的土地市场结构的变化，则更受关注。

住宅用地方面，从去年底北京推出企业自持出租用地以后，近一年来，一线城市推出了多种新的政策性住房，包括租赁租房、共有产权住房等，相应的土地供给属性也发生变化，上海直接推出的租赁住房用地，基本以低于商品房用地二分之一的原价成交。

同时，北京、上海、广州成为利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，不经过招拍挂进入土地市场的集体建设用地或将在未来大规模供应。而在深圳这样土地资源极其紧张的城市，依托城市更新改造进行的存量开发成为主流。

张宏伟表示，长期来看，一线城市受控制人口，和土地资源禀赋等因素影响，总体供应量下降的趋势不会改变。再加上一部分城市开始推出租赁住房用地等其他属性用地，用于出售型商品房的土地供应比例，将会在未来明显下降。

对此，杨红旭分析，一方面，商品房用地的减少，会导致新建商品住房供应面积下滑。但另一方面，租赁房增加，会分流商品房市场需求，这对未来几年一线城市商品房价格将是一个中性偏空的影响。

而在经营性用地方面，供给侧改革同样在推动中。9月6日，国土部印发的《意见》明确提出，要探索完善建设用地使用权(地下)出让方式，鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间。

张大伟指出，目前来看，受限于高额开发成本，地下空间的开发利用对土地市场影响有限。但对于土地成本较高的一线城市而言，能够提高城市土地利用率，一定程度上增加经营性用地市场供给。

严金明认为，一线城市“减量规划”的大趋势下，土地利用转向存量与增量开发并重，甚至和深圳一样增量开发为主，成为必然。而各类涉及住房和用地属性新政的推出，向市场释放了一个明确信号，即未来一线城市土地供应，尤其是住房用地供应，将从主要解决房屋所有权问题，转向以解决居住权问题为主。而这种转变，一旦实现量上的突破，将会对整个房地产市场产生深远影响，是建立房地产市场长效机制的一个大方向之一。

(来源：21世纪经济报道 记者：宋兴国)