从明股实债到“股+债”

今年2月，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(下称“4号文”)，对投资于16个热点城市的普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。

4号文还对“名股实债”做了一个定义：投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

21世纪经济报道记者从信托、基金和资管公司多方了解，受该政策影响，目前房地产真股融资被越来越多地接受。

“开发商前50强我们肯定没什么机会合作，谈股权不现实，但中小型开发商现在融资需求还是比较迫切的，特别是一些大地产公司高管出来创业的新公司，我们‘股+债’打包的做法已经很多了。”北京(楼盘)某资管公司人士向21世纪经济报道记者表示。

据该资管公司人士介绍，其作为LP(有限合伙人)参与房地产基金，根据项目具体情况，可能有5%-20%直接作为股权投入。一般合同约定在2-3年退出，按照模拟清算做估值。

“债权部分还是固定收益，是有保障的，股权部分最多就是没有收益，所以整体收益是有保障的。”上述资管公司人士也表示，今年以来，资金成本上升明显，按照目前水平和其所在机构的募资情况，融资端必须付出的成本在9%以上。