今年以来，北京市供地节奏明显加快。昨日(4月11日)，北京市规土委拍卖大厅再次迎来一场土拍，此次拍卖的分别为丰台区王佐镇青龙湖地块和平谷区夏各庄新城地块。

《每日经济新闻》记者了解到，青龙湖地块由国开东方万科联合体以58.5亿元的价格拿下，楼面价42700元/平方米，总建筑面积为230355.885平方米，建筑控制规模249999平方米。

值得注意的是，上述青龙湖地块溢价率仅为17%，在房企普遍高溢价拿地的今天显得颇为扎眼。那么，这是否意味着北京房地产市场已经开始由热转冷呢?对此，有分析指出，由于该地块规模较大，所以看似溢价率低，但其实已经接近近期房企拿地的极限了。不过，也有专家认为，即便考虑到各种不利因素，国开东方万科联合体此次拿地的价格仍然低于市场预期。

成交价低于市场预期

据悉，丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块，用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、A33基础教育用地、S4社会停车场用地，起始竞拍价50亿元。

虽然该地块处于北京六环，但自然环境相对优越，且毗邻优质教育资源人大附中丰台学校，因此吸引了招商、龙湖中海首开保利联合体、华润、远洋首创联合体、国开东方万科联合体、中粮天恒旭辉联合体等10家企业参与竞拍。最终，青龙湖地块被万科联合体以总价58.5亿元、溢价17%拿下。

资料显示，国开东方是由国开金融与上市公司成立的合资公司，截至2015年底，国开东方总资产120亿元，净资产52亿元，通过3年时间已在青龙湖区域完成实际投入超过100亿元。

公开资料显示，青龙湖地块以“限房价竞地价”方式出让，商品住房销售均价不超过41230元/平方米，且最高销售单价不得超过43292元/平方米，并执行“90/70”政策，此次拍地未触及土地合理价格上限。据了解，该区域周边已有V7北海壹号和亿城燕西华府两个项目，并以大户型产品居多，基本售价在5万元/平方米~6万元/平方米。

值得一提的是，国开东方万科联合体此次拿地的溢价率仅有17%，低于市场普遍预期。那么，这是否意味着北京楼市正悄然发生某种趋势转变呢?

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，此类“巨无霸”土地拿地成本较高，尤其是总价方面，看似溢价率低，但其实已经接近近期房企拿地的极限了。所以这个时候高溢价的现象会比较少，这也是此类土地最终看似溢价率低于预期的原因。

中原地产首席分析师张大伟则指出，该地块体量较大，且属性复杂，持有比例较高，其中商办接近8万平方米，实际商品房住宅部分为13.7万平方米，实际可售部分占比仅55%，平均楼面价为2.34万元/平方米。如果将持有部分按照50%价值计算，楼面价为3.05万元/平方米。整体看，虽然持有部分比例较高，但地块最后的成交价格依然低于市场预期。

亚豪机构市场总监郭毅表示，今年以来，北京土地市场供地节奏明显加快，密集的土地出让使得房企的“饥渴”程度有所缓解。不过，在今年新推的土地当中，自住房等保障型产品占据较大份额，因此其中含纯商住宅产品的地块仍然受到较大欢迎。

记者注意到，昨日北京推出的平谷区夏各庄新城2-11-1地块，虽然建设用地面积仅约20213.146平方米，建筑控制规模仅24255.775平方米，但最终却由中弘以2.04亿元的价格拿下，溢价率180%。资料显示，该地块属性为A61机构养老设施用地。