2月23日，中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊在“陆家嘴资产证券化论坛”上透露，REITs(房地产信托投资基金)产品应比照基金征税，避免双重征税。此前不久，该协会曾透露，未来推进“公募REITs+资产证券化”。

松紧之间，公募REITs被推上房企融资新风口。在不少基金业人士看来，监管趋严推动融资通道转换，虽然国内还没有真正的REITs发行，但资产支持证券等各种类REITs将迎来爆发期。

离真正的REITs还有多远

REITs素来被认为是开启持有型物业资产证券化的“钥匙”。尽管“准REITs”、“类REITs”如雨后春笋，但因为缺乏政策和税收环境的支持，严格意义上的REITs在国内一直无法破冰。

2015年6月8日，鹏华前海万科REITs正式获批，被业内看作是中国第一单REITs，并对其寄予厚望。鹏华基金方面向记者表示，目前国内试水的REITs都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。

前海万科REITs基金通过借鉴成熟市场的操作方法，充分利用中国资本市场现有规则，将房地产项目装入封闭式基金这一成熟的法律结构并通过证券交易所上市交易。

对比美国经典REITs产品的结构可以发现，鹏华前海万科REITs离真正的REITs尚有差距。美国典型的REITs包括两部分：租金收入和物业增值。装入REITs中的资产经过真实出售后，其产权相应的也转移给了SPV(Special Purpose Vehicle)，所以投资者不仅能获得日常的租金收益，还能分享物业的升值红利。鹏华前海万科REITs的收益只包含项目未来的租金收入，不动产增值收益并未纳入其中。

作为国内首单公募REITs，依然具有风向标意义。数据显示，截至2017年2月21日，鹏华前海万科REITs自2015年7月6日成立以来累计回报超10%，年化回报超6%，期间已分红2次，每10份分别分红38.8元(2016年)和54.3元(2017年).

虽然鹏华前海万科REITs成立至今面临争议，但是其稳健可观的超额收益，充分凸显了REITs分散投资风险的优势，也为投资者提供了资产配置的新选择。

基于中国房地产市场的高回报，国内金融机构对REITs产品觊觎已久，但梳理发现，在鹏华前海万科REITs落地至今，仍然未有相似的公募REITs产品推出。