越秀地产(00123.HK)旗下国际金融汇项目“捆绑销售”的背后，是其当前运营困局和融资窘况的一个非典型缩影。

长江商报记者获悉，当前正在销售中的武汉越秀国际金融汇项目，爆出以“装修升级”名义，向购房者捆绑搭售“智能家居包”，每平方米4000元，一套280平的住房仅“智能家居包”就超百万元。

8月7日，长江商报记者以购房者身份进行调查，该项目置业顾问显得尤为谨慎，对“智能家居包”避而不谈，而是表示房屋毛坯价为3.3万元。然而，该项目备案均价仅3万元。目前，武汉市房管局已约谈企业相关负责人，本周协调处理相关投诉。

而越秀地产近年虽然业绩稳步增长，但负债率较高以及盈利能力弱也是其面临的挑战。长江商报记者梳理财报发现，其负债率从2013年的529.11亿元攀升至2017年的961.54亿元。净利润却从2013年的29.05亿元下降至2017年的23.32亿元。更值得外界注意的是，其现金流在2011年—2015年连续5年为负，2016年转正为51.53亿元后，2017年又转为-47.03亿元。

对此，财经评论员严跃进向长江商报表示，越秀地产负债比例高，一方面说明其融资优势大，本身其有金控平台，可以获得更多的资金。另一方面也说明融资后的产品变现能力比较弱，尤其是住宅产业布局不多的情况下，容易带来很多问题，甚至影响外界对它的评价。

针对企业的相关财务状况，长江商报记者致函越秀地产，截至发稿前没有得到回复。

搭售“智能家居”：一套房装修费高达112万

日前，据长江日报报道称，越秀国际金融汇项目以“装修升级”的名义，向购房者强行捆绑搭售“智能家居包”，即一套280平方米的房子，总价3.8万元，其中毛坯价3万元，精装修和智能家居部分单价分别为4000元/平方米。就意味着精装修和智能家居分别需要花112万元。

然而，8月7日，长江商报记者来到位于中山公园附近的越秀国际金融汇营销中心时，该中心置业顾问在介绍时却对“智能家居包”避而不谈，仅表示精装修4000元，剩下的就是毛坯价。

该置业顾问向长江商报记者表示，目前仅剩下280平方米的房源，其他户型均已售完。目前房源均价在3.7万元，其中毛坯价为3.3万元，精装修每平方米4000元。精装内容包括地板、柜子、空调等。

然而，长江商报记者查询武汉市住房和房屋管理局官网发现，该楼盘仍有很多不同面积户型显示未销(预)售。且大部分房源官网备案价都低于3万元，其中280平方米的户型显示备案价为3.063万元，而并非置业表示的3.3万元。

高出备案价的价格是否为智能家居套餐?对此，现场置业顾问只表示精装修4000元符合相关规定。关于精修产品的品牌，该该置业表示，“这个不能保证，精装修只能保证品牌在同一个档次，价格不变，但具体品牌，中间有可能会更换供应商。”该置业顾问表示装修期间更换供应商在行业内很正常。

对此，长江商报记者走访了武汉市多个其他楼盘，发现也有楼盘在精装修合同中明示了装修价格和品牌名称。一位不愿意透露姓名的房地产业内人士向记者表示，精装修中同一品牌，不同型号价格会差异很大;同时同一价位、不同品牌的回扣也不一样，质量自然也不相同。该人士坦言，房地产商在合同中只写品牌不写价格，或者只写价格不写品牌，都属于精装修“潜规则”。

此外，今年5月，武汉市住房保障和房屋管理局在官网上披露了2018年一季度房地产市场违法违规行为整治情况，其中武汉嘉盛房地产开发有限公司开发建设的越秀·星悦湾畔因无证销售被点名。

总部负债高达961亿：净利持续下滑

近年来，越秀地产销售业绩稳步增长，2018年1月至6月，越秀地产累计合同销售金额约人民币279.77亿元，同比上升约40%。累计合同销售面积约137.61万平方米，同比上升约10%。累计合同销售金额约占2018年合同销售目标人民币550亿元的51%。

但负债率较高以及盈利能力弱是其面临的挑战。长江商报梳理发现，越秀地产负债率从2013年的529.11亿元攀升至2017年的961.54亿元。资产负债率从2013年的67.77%上升至2017年的72.22%。净利润却从2013年的29.05亿元下降至2017年的23.32亿元。

具体来看，越秀地产近5年的负债分别为529.11亿元、628.22亿元、805.58亿元、909.79亿元、961.54亿元，近5年的负债率分别为67.77%、67.50%、71.91%、72.57%、72.22%。与之对应的近5年营业收入分别为：142.09亿元、157.02亿元、221.16亿元、208.71亿元、237.94亿元。净利润分别为：29.05亿元、26.17亿元、11.55亿元、17.27亿元、23.32亿元。

值得注意的是，越秀地产现金流在2011年—2015年连续5年为负，分别为-48.9亿元、-37.38亿元、-40.33亿元、-55.05亿元和-0.09亿元。2016年转正为51.53亿元后，2017年又转为-47.03亿元。

“若项目的现金流不持续，或者说部分资金过多投向部分领域，会导致经营风险积压，市场相对会比较脆弱。”上述匿名人士认为，现金流不稳会影响企业的信用评级。据了解，标普全球评级2017年3月1日宣布，将越秀地产“BBB-”长期企业信用评级和“cnBBB+”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单。

他补充道，从发展情况看，其在全国化等方面的节奏也非常慢，所以未来还需要在品牌等方面继续做工作。地王项目也是其必须承受的压力，“实际上地王项目进度缓慢，也和其对于地产周期把握不准确有关，背后资金压力会逐渐增大。”长江商报消息 □本报记者 吴婷 江楚雅