尽管来自市场的统计显示，商业地产市场已出现结构性过剩，然而对于主流房企而言，商业地产依然是新型城镇化概念下不可或缺的领域。就连绿地、万科这样并不以商业地产运营见长的地产商，今年也纷纷提出了商业地产战略，并将目标锁定区域性购物中心。
领易投资总经理 邹毅
“商业地产目前已经进入品类多样化、产品多元化的时代，总体来看目前的商业地产明显供过于求。”领易投资总经理邹毅在接受中国房地产报记者专访时指出。在他看来，商业地产项目以主题化、差异化取胜依然大有可为。“未来商业地产发展的两大主力方向是，强调体验性的个性化的商业项目，以及文化旅游街区类型的商业项目。”邹毅表示。
中国房地产报：商业地产目前品类繁多，你怎么看现在的商业地产市场？
邹毅：整体的判断是,商业地产原先是供不应求，现在的状况是供过于求。因此对于商家来说，未来一定要锁定自己的目标客户，根据他们的个性化需求去定制商业，而非一味去造商业。因此某种程度上讲，我认为商业地产进入到了差异化主题化时代。如果还像以往一样满足于打造一个大盒子商业或者综合体，结局注定是失败。
因此，对于一个商业地产项目来说，定位越精准、产品运营越准确，未来成功的可能性才越大。不同于其他地产产品，商业地产有个重要的基因就是流行。在商业大爆炸的时代，若没搞懂商业流行趋势，就盲目跟风做商业地产，风险将会极高。所谓“流行"，是指商家对品牌发展脉络演进的把握，对消费者生活的概念、情感和变化的理解。不过这种流行趋势的把握和获得，需要非常专业的判断，因为流行的本质是一连串短暂变化的结果。
中国房地产报：在众多商业地产产品中，你比较看好什么类型的商业项目？
邹毅：针对某一个特定人群和某一种空间体验感受，打造能够满足消费者情感、生活变化需要的商业品类，这种定制化的品类未来发展空间巨大。当下的购物中心市场，已然是商业地产领域典型的红海。然而，如果能够做到主题化和差异化，日子完全可以过得很好。比如现在市场上普遍比较看好的上海K11和北京朝阳大悦城，以及中高端定位的恒隆等购物中心，就是差异化的典型。
以大悦城为例，其个性化定制的特点明显，融合了时尚、流行、性感、潮流等年轻风格，尊重年轻人的消费观念和喜好，从而提出经营年轻客流和人流的商业定位，改变了以前选址的劣势局面。
此外，文化街区主题的商业发展前景巨大。这种品类把旅游和商业的特性结合在一起，具有先天的体验基因，比如上海新天地、司南公馆、北京三里屯、南锣鼓巷等街区。这些街区有更好的展示性和体验性的优势，同时也是一个城市旅游和文化的窗口。其内容和承载的品牌特色跟常规购物中心完全不一样，主要是针对旅游市场。
中国房地产报：大家都在提“体验性”商业，你怎么定义这种体验性？
邹毅：体验性的概念，简而言之就是消费者在互联网上见不到的、能够使他产生消费冲动的这样一种消费环境和场所，它包括品牌、业态、设计、空间等商业的诸多环节。
据我观察，体验性商业的形式突出表现为商业的纯粹净化以及品类的跨界，尤其是一些边界不明显的商业项目，更容易引起一些革命性的变化。例子包括成都大悦城、宁波莱蒙购物公园，去年刚翻新改造完毕的上海K11艺术购物中心，以及今年推出的北京侨福芳草地。
其实K11以及侨福芳草地的成功很难定义是颠覆性创新还是微创新，整体来看，它成功的核心因素在我看来就是跨界思维，它没有把自己当作购物中心或者商场，而是当作现代都市博物馆，乃至定义为博物馆零售业态的范畴，一经问世就引起业界极大反响。
中国房地产报：社区型商业也是商业地产的热门话题，你怎么看社区商业的发展前景？
邹毅：社区商业是近年来商业地产的“新品种”，作为城市活力的毛细血管网络，将来会慢慢植入城市的各个角落。不过，目前除了北上广深，二三线城市基本还没有。这是有一定的历史渊源的，主要是因为政府早先更愿意推大宗的地块，因此形成了一些沿街底商，后来慢慢发展成了社区商业。这种商业的特点是主要围绕社区生活服务展开，比如有很多宠物店、洗车店等服务类商业。
社区商业更加贴近居民生活需求，需求刚性较强，体量较小、风向可控、更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。由于是刚刚起步，模式和盈利方面都处于探索阶段。
不过，在我看来，社区商业未来有个颠覆性玩法，就是与电商实现的真正打通。目前，社区商业的模式升级表现为如下两类。
第一类，结合社区电商，形成快递收纳及配送网络。在这一点上，值得观察的案例有如下三个:一、顺丰快递在社区开“嘿客”；二、天猫在全国137个县市及香港地区设有累计上万个快递代收点，取名“天猫服务站”；三、上海300个全家便利店，也设置了快件代收点。
第二类，线上建立社区，形成线上购物及外包家居服务联盟。比如2013年，第三方支付平台“拉卡拉”推出“开店宝”，低调切入电商领域，社区小微商户就是“开店宝”的主要使用者。和支付宝“走出去”相比，拉卡拉的社区电商O2O以社区为核心，“开店宝”为终端载体，连接了供货源与社区，消费者可以通过“开店宝”完成选购、支付和收货流程。拉卡拉深耕线下近10年，积累的30万个社区网点可为其带来天然的支付场景以及消费需求。
中国房地产报：作为商业地产另一类主流产品，奥特莱斯近年来似乎一直不温不火，你认为是什么原因？
邹毅：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。然而目前，更多的开发企业还是把奥特莱斯当作圈地的概念，没有真正领悟奥特莱斯需要的运营能力，这也是其发展缓慢的根本原因。
奥特莱斯的运营，考验的是商家掌握欧美近百家乃至几百家品牌过季、断码、下架的货源的能力，对运营商的品牌周转速度以及零售渠道货源的整合能力要求极高。目前国内诸多奥特斯莱斯店中，能够及时更新货品的商家少之又少，全国也超不过10家，诸如燕莎这样的商家，也是运营了20年之后，才做到了今天的结果。因此，它拼的是综合管理能力，如果软件和运营能力跟不上，奥特莱斯剩下的就只是概念了。
推荐阅读：四大行回应房贷调整 专家称楼市将分类调控理性回归
近日，关于“四大行将放松房贷，还清贷款再购房即算首套”的消息在坊间闹得沸沸扬扬。四大行之后也相继作出回应表示政策暂未变，各行将密切关注市场发展，适时调整。
躁动的市场得到暂时平静，但是其留给市场的思考与讨论余温仍存。多数业内人士表示，消息并不是空穴来风，整体经济及房地产市场的发展现状，限贷放松是大势所趋。
全国银行业协会银行家孙天宏对此向中新网记者表示，关于首套房贷款政策，是市场经济起决定作用的需要。国有银行也是股份制形式，将按照自己的判断及经营特色而调整，国家不应该要求它们做什么，最多也是指导性意见。
孙天宏同时指出，对于是否放松房贷政策，不应作过多解读。现在世界经济复苏短期不稳，国内经济增长乏力，有待各种中央政策落实到位。
放松限贷是大势所趋应理性回归
西南证券(600369,股吧)首席分析师张刚9月25日在做客央视财经频道《交易时间》时指出，放松限贷是大势所趋。先前的限贷本质上也是行政手段，本质上就是一种短效政策。
那此“大势所趋”的“势”该如何解读？
浙江省房产研究和评论专家丁建刚向中新网记者表示，经济下行趋势比较明显，特别是8月份经济数据惨不忍睹，特别是制造业。房贷松绑是为救市，应该是合情合理的选择。放松限贷带来的效应会大于限购，市场在逐步调整和恢复，房贷放松将对市场的影响主要是提振信心，房地产否能真正恢复起来还是取决于宏观经济也能出现好转。
统计数据显示，8月规模以上工业增加值同比实际增长6.9%，创68个月新低。8月官方制造业PMI回落51.1，该数据7月为51.7，8月为7个月来首次回落。8月份，发电量为4959亿千瓦时，同比下降2.2%，这是今年以来首次月度发电量同比负增长。8月7000亿的信贷量也远远低于8月初央行曾经希望达到的每天300—500亿的水平。
同时，国家统计局发布的8月70个大中城市的房价指数68个下跌。
国家统计局日前公布数据显示，1至8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑。
1月至8月，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%；全国房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%。
此外，央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，居民投资房地产的热情继续下降，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点。
浙江工业大学经贸学院院长虞晓芬向中新网记者表示，先前为控制房地产过热，政府出手严格控制准入，这其实是违背了市场的原则，贷款也是商业银行的商业行为，现在若逐步放松限贷，是对以前矫枉过正的回归，是出于市场化原则的理性的合理的回归。
虞晓芬向中新网记者表示，现在局部地区由于房地产而出现的经济异常，引起了政府层面的高度重视。放松房贷也是为了拉动经济，带动整个产业链的发展。对于房地产和整体经济还是有积极效应的。
“四大行对于放松限贷政策的回应显示出其将根据市场发展，对房贷进行适当的调整，某种意义上也在释放一种积极的信号，其他银行也会跟进，将增强消费和投资的双重信心，释放有效需求。”虞晓芬说到。
双赢机构总经理章慧芳对此向中新网记者表示，住房牵涉到千家万户住户的利益，限购的逐步放松一定程度上打开了购房者买房的大门，但那只是一只脚踏进了可以买房的门槛。想要真正买房，限贷放松与否是关键。房贷政策最终如何调整还不明朗，但是现阶段肯定是有选择的放开，分类调整。
财政部部长楼继伟在9月21日二十国集团会议上表示，当前中国经济总体上平稳增长，经济运行保持在合理区间，1-8月就业情况良好，但同时也面临增速放缓的压力。在此情况下，中国政府的宏观经济政策将继续着眼于综合性目标，特别是保持就业增长和物价稳定，不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。
房价短期不会大涨楼市或分类调整
根据国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据显示，自2012年4月以来，商品房待售面积已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。
同时，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中，温州（楼盘）新房去化周期达到47个月。
而按照正常的逻辑，库存规模维持在8-12个月的去化周期。
房地产库存已经成为市场发展缓慢的重要因素，而其所涉及的产业链也陷入发展瓶颈。库存巨大成为近期制造业衰退的重要原因，也是近期经济数据冷淡重要的原因之一。
虞晓芬对此表示，现在各地库存的真是情况比较大，及时出现限贷放松，房价不会出现大涨。放松限贷有利于提升成交量，加快去库存。
章慧芳也表示，限贷若松绑，主要是刺激买房欲望，刺激信心，把那些在观望的买房者拉进来。对于各地产开发商，现在应该主要是求生存，应该抓住利好消息，抓紧去库存。同时，应该时刻保持清醒，不能认为利好会就此存在并且延续，要认识到市场变化很大。
章慧芳也指出，房地产涉及太多产业链，库存太多行业灵活不起来，拖经济的后退太多。而限贷的关键是四大行，四大行在房贷上占比要高达90%以上，一旦四大行动了，效应还是可观的。
对于放松限贷，市场最担心的莫过于会不会再次引起房价的大涨。
章慧芳对此表示，房价还是有区域性的差别的，主要取决于各个城市的供求关系。现在不能说是触底，但已经接近底部，在底部徘徊。限贷放松后，房价波动不会很厉害，主要是刺激买房欲望，刺激信心。现在的主基调是分类调控。
章慧芳同时认为，对银行来说，银行做住房按揭也有风险，市场上其他贷款的利率相对来说还要高一些，而房地产贷款的利率一直相对稳定，也需要时间的消化和接受，真正落实下去可能也会走形。其他银行也会跟进，但也会是有区域性的调整，在大方针不变的情况下，进行一定的调整，对不同的客户也可能实行差异化贷款。
张刚在《交易时间》上也指出，房价不会出现大涨，楼市会出现一定程度上的分化，主要是指省会城市和三四线城市的分化。
推荐阅读：喜迎国庆65周年 湖城美景如画好戏连台
国庆65周年即将来临，记者从相关部门获悉，十一前夕及十一期间，我市精心准备了一系列游园观赏及文化活动，为湖城老百姓及广大游客奉上一台丰盛的节日盛宴。届时，逛菊花展、游绿博园、看精彩演出，系列看点可谓异彩纷呈。
“不用专门去哪，银川现在处处都可以赏美景啊！”近日，在采访中，一位市民这样告诉记者，如果不想去景区感受假期澎湃汹涌的人潮，那么在市内逛园赏景绝对不失为一种悠闲自在的选择。的确如此，近日，中山公园、海宝公园中正在进行的第四届菊花艺术展，已经吸引了众多市民前来参观拍照。据了解，本届菊展将一直持续到10月中旬，在国庆期间，广大市民和游客都能在鸟语花香中尽品“满城尽带黄金甲”。从2011年开始，我市菊花艺术展已连续举办四届，与往年不同的是，本届菊花展新添了一些大型造型景观，29.81万盆200余种的菊花规模更是历年之最。广大游客现场可欣赏到“中国梦”、“鱼跃龙门”、“欢天喜地”、“感恩”、“竹简《千字文》”、“金凤起舞”、“和谐一家亲”等20余处大型立体菊花造型主题展示。除此之外，紧邻阅海湾中央商务区的银川绿博园29日也正式开门迎客，园中共规划建设60多个展园，包括阿拉伯国家展园、国际城市展园、国内城市展园、宁夏城市展园、湿地净化园、防沙示范园、都市果园等等，风格迥异，各具特色。
同样，我市今年重点打造的11个小微公园，也是“黄金周”期间不容错过的悠闲去处。今年，银川市园林局按照全市“为民办十件实事”的要求，结合旧城改造，针对老旧城区绿地分布不均、市民休闲场所缺乏的现状，在市民聚居区附近建设了水一方游园、南塘园、宝清园、福州街游园、爱伊河码头游园等11个小微公园，使广大市民出了小区即进公园，充分享受“不出城廓而获山水之怡，身居闹市而得林泉之趣”的惬意生活。
另外，记者从银川市文广局获悉，银川市文化单位将安排一系列文艺演出活动，让市民可以天天看演出、场场有惊喜。据悉，从本月29日至10月7日期间，在玉皇阁广场每天将举行社区文化联赛、银川市家庭才艺大赛总决赛、曲艺绝活大赛总决赛以及银川市星级民间文艺团队节目展演等多场特色群众文化演出活动。同时，还有西夏万达广场举办的中国好声音宁夏（银川）选拔赛，美术馆展厅的“迎国庆”宁夏老书法家书法展，都将为节日中的湖城营造浓浓的文化氛围。
近日，关于“四大行将放松房贷，还清贷款再购房即算首套”的消息在坊间闹得沸沸扬扬。四大行之后也相继作出回应表示政策暂未变，各行将密切关注市场发展，适时调整。
躁动的市场得到暂时平静，但是其留给市场的思考与讨论余温仍存。多数业内人士表示，消息并不是空穴来风，整体经济及房地产市场的发展现状，限贷放松是大势所趋。
全国银行业协会银行家孙天宏对此向中新网记者表示，关于首套房贷款政策，是市场经济起决定作用的需要。国有银行也是股份制形式，将按照自己的判断及经营特色而调整，国家不应该要求它们做什么，最多也是指导性意见。
孙天宏同时指出，对于是否放松房贷政策，不应作过多解读。现在世界经济复苏短期不稳，国内经济增长乏力，有待各种中央政策落实到位。
放松限贷是大势所趋应理性回归
西南证券(600369,股吧)首席分析师张刚9月25日在做客央视财经频道《交易时间》时指出，放松限贷是大势所趋。先前的限贷本质上也是行政手段，本质上就是一种短效政策。
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浙江省房产研究和评论专家丁建刚向中新网记者表示，经济下行趋势比较明显，特别是8月份经济数据惨不忍睹，特别是制造业。房贷松绑是为救市，应该是合情合理的选择。放松限贷带来的效应会大于限购，市场在逐步调整和恢复，房贷放松将对市场的影响主要是提振信心，房地产否能真正恢复起来还是取决于宏观经济也能出现好转。
统计数据显示，8月规模以上工业增加值同比实际增长6.9%，创68个月新低。8月官方制造业PMI回落51.1，该数据7月为51.7，8月为7个月来首次回落。8月份，发电量为4959亿千瓦时，同比下降2.2%，这是今年以来首次月度发电量同比负增长。8月7000亿的信贷量也远远低于8月初央行曾经希望达到的每天300—500亿的水平。
同时，国家统计局发布的8月70个大中城市的房价指数68个下跌。
国家统计局日前公布数据显示，1至8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑。
1月至8月，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%；全国房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%。
此外，央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，居民投资房地产的热情继续下降，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点。
浙江工业大学经贸学院院长虞晓芬向中新网记者表示，先前为控制房地产过热，政府出手严格控制准入，这其实是违背了市场的原则，贷款也是商业银行的商业行为，现在若逐步放松限贷，是对以前矫枉过正的回归，是出于市场化原则的理性的合理的回归。
虞晓芬向中新网记者表示，现在局部地区由于房地产而出现的经济异常，引起了政府层面的高度重视。放松房贷也是为了拉动经济，带动整个产业链的发展。对于房地产和整体经济还是有积极效应的。
“四大行对于放松限贷政策的回应显示出其将根据市场发展，对房贷进行适当的调整，某种意义上也在释放一种积极的信号，其他银行也会跟进，将增强消费和投资的双重信心，释放有效需求。”虞晓芬说到。
双赢机构总经理章慧芳对此向中新网记者表示，住房牵涉到千家万户住户的利益，限购的逐步放松一定程度上打开了购房者买房的大门，但那只是一只脚踏进了可以买房的门槛。想要真正买房，限贷放松与否是关键。房贷政策最终如何调整还不明朗，但是现阶段肯定是有选择的放开，分类调整。
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根据国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据显示，自2012年4月以来，商品房待售面积已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。
同时，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中，温州（楼盘）新房去化周期达到47个月。
而按照正常的逻辑，库存规模维持在8-12个月的去化周期。
房地产库存已经成为市场发展缓慢的重要因素，而其所涉及的产业链也陷入发展瓶颈。库存巨大成为近期制造业衰退的重要原因，也是近期经济数据冷淡重要的原因之一。
虞晓芬对此表示，现在各地库存的真是情况比较大，及时出现限贷放松，房价不会出现大涨。放松限贷有利于提升成交量，加快去库存。
章慧芳也表示，限贷若松绑，主要是刺激买房欲望，刺激信心，把那些在观望的买房者拉进来。对于各地产开发商，现在应该主要是求生存，应该抓住利好消息，抓紧去库存。同时，应该时刻保持清醒，不能认为利好会就此存在并且延续，要认识到市场变化很大。
章慧芳也指出，房地产涉及太多产业链，库存太多行业灵活不起来，拖经济的后退太多。而限贷的关键是四大行，四大行在房贷上占比要高达90%以上，一旦四大行动了，效应还是可观的。
对于放松限贷，市场最担心的莫过于会不会再次引起房价的大涨。
章慧芳对此表示，房价还是有区域性的差别的，主要取决于各个城市的供求关系。现在不能说是触底，但已经接近底部，在底部徘徊。限贷放松后，房价波动不会很厉害，主要是刺激买房欲望，刺激信心。现在的主基调是分类调控。
章慧芳同时认为，对银行来说，银行做住房按揭也有风险，市场上其他贷款的利率相对来说还要高一些，而房地产贷款的利率一直相对稳定，也需要时间的消化和接受，真正落实下去可能也会走形。其他银行也会跟进，但也会是有区域性的调整，在大方针不变的情况下，进行一定的调整，对不同的客户也可能实行差异化贷款。
张刚在《交易时间》上也指出，房价不会出现大涨，楼市会出现一定程度上的分化，主要是指省会城市和三四线城市的分化。
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同样，我市今年重点打造的11个小微公园，也是“黄金周”期间不容错过的悠闲去处。今年，银川市园林局按照全市“为民办十件实事”的要求，结合旧城改造，针对老旧城区绿地分布不均、市民休闲场所缺乏的现状，在市民聚居区附近建设了水一方游园、南塘园、宝清园、福州街游园、爱伊河码头游园等11个小微公园，使广大市民出了小区即进公园，充分享受“不出城廓而获山水之怡，身居闹市而得林泉之趣”的惬意生活。
另外，记者从银川市文广局获悉，银川市文化单位将安排一系列文艺演出活动，让市民可以天天看演出、场场有惊喜。据悉，从本月29日至10月7日期间，在玉皇阁广场每天将举行社区文化联赛、银川市家庭才艺大赛总决赛、曲艺绝活大赛总决赛以及银川市星级民间文艺团队节目展演等多场特色群众文化演出活动。同时，还有西夏万达广场举办的中国好声音宁夏（银川）选拔赛，美术馆展厅的“迎国庆”宁夏老书法家书法展，都将为节日中的湖城营造浓浓的文化氛围。
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