投资西班牙房产 如何处理有贷款房屋与签订合同
2014-10-14 12:42:22   中国涪陵网   评论：0

投资西班牙房产所需注意事项

和其他的西方国家一样，西班牙人也习惯把未来挣的钱提前花掉。西班牙现在挂牌出售的房产，至少一半都在当时买房的时候向银行申请了50%~70%的贷 款。这也是为什么经济危机第 5 年，西班牙房价跌到谷底的原因，大家撑到了极限，还不出银行贷款，只好把房子卖出来还贷。

想通过投资房产进行移民的阮先生今年就因为购买了有贷款的房产所以在申请 移民的时候出现了一些小波折。根据西班牙投资法案的规定，申请投资移民签证购买的 50 万欧元房产不可以包含贷款的金额 （也就是还清贷款后的净价要达到 50 万欧元）。

阮先生购买的是一套价值 65 万欧元的别墅，购房时此别墅还有16.8万欧元的 贷款尚未还清。签订正式购房合同的当天，阮先生开具了两张支票：一张16.8 万欧元，收款人为贷款银行；另一张 48.2万欧元，收款人为房东，两张共计65万欧元。履行完购房的手续后，阮先生就按规定向西班牙驻中国大使馆上海领事馆递交了投资移民签证申请。未料几日后，阮先生就接到领事馆通知，认为阮先生所购买的房屋因为含有贷款所以实际价值并没有达到50万欧元。阮先生赶紧解释自己已按规定支付了65万欧元，投资完全超过了50万欧元，而且已经偿还了贷款，所以不是自己的问题。这是怎么回事儿呢？

原来，并不是买房时还清了贷款就一了百了，因为领事馆在签发签证时会周全地考虑到各种可能性，所以在申请时需要官方文件来证明贷款已经偿清。这种情况下，需要在签订正式买房公证的当天，一是要将贷款付清；二是要同时做出一份偿清贷款的公证书并且在相关政府部门登记，签证时将多份证明文件一并送到领事馆才能避免出现问题。

签订购房合同和银行汇款之间的讲究

在西班牙有过购房经验的老华侨都知道，在西班牙购房并不是一手交钱一手交房这么简单。正常情况下，购买一处房产要签订两个合同：一个是(Contrato Privado ) 就是我们熟称的定金合同，通常是先交10%的房款把自己看中的房产 给预定下来。另外一个是正式购房公证书 （Escritura Pública），需要在公证 处签订正式的购房合同并且付清余款。通常的做法一般是在定金合同签订后的30 天内需要付清余款并签订正式合同。

有许多投资者焦急地打听如果定金合同已经签订但是无法在30天内付款，按照法律应该如何处理呢？那么为什么会出现在 30 天内无法付清房款的现象呢？这个还要从投资移民的汇款说起。

对于广大中国投资者来说，需要 30 天内付清房屋尾款的合同并不适用。因为目前大陆对外汇汇出进行管制，西班牙对外汇入境也要进行管制，在双管制的情况下，汇款出境和汇款入境的时候通常要耽误1~2个星期的审核时间，而且还要考虑到如果西班牙银行需要补交收入证明和如果国内出现暂时的管制而有可能耽误的时间。特别要注意的是：中国的汇款顺利汇出到西班牙后，西班牙银行则需要查看一些收入证明文件，这里的收入证明文件指的是翻译成西班牙语，在公证处公证过的文件，准备此文件一般至少需要7~10天左右的时间。这样算下来 30 天则非常紧迫。根据西班牙民法第1454 条规定，如果一份有效的定金合同提及需要在 30 天付清余款，那么购房人如果无法在30天内履行合同，则属于单方违约，10%的定金则很有可能被吃掉 。

鉴于30天付款这个概念已经在西班牙已经被房东广泛认可，有时买方提出延期 可能会造成房东的误解。这就需要我们在签订定金合同前，依靠律师和房东的耐心沟通，争取房东的理解，将30天的期限放宽至60天或者更多。

通常情况下，我们建议移民意向强烈的投资人在来西之前就和有经验的律师取得联系，说明自己的财政状况，做出周全的汇款计划，着手准备购买房产需要准备的各项资产证明，以保证汇款无忧地进入西班牙成功投资。