全球九大房市出现房价飞涨现象 已成为经济稳定的最大威胁
2014-10-14 12:42:33   中国涪陵网   评论：0

低息贷款正促使全球大部分地区的房价飞涨已成为经济稳定的最大威胁之一。研究显示，在近年的50次银行业危机中，有2/3以上的危机在爆发前出现了房价的大起大落。

全球九大房地产市场泡沫再起

美国次贷危机所引发的全球金融海啸，就肇始于美国房价的崩溃。在经历此前长达10年之久的房市高涨后，房价从2006年开始下跌，首先是在美国，然后是其他国家，这引起了2008年国际金融危机。

国际货币基金组织发布的全球住房价格指数显示，在经历了金融危机后一段时期的低迷，全球房价迄今已经连续七个季度上涨。过去一年时间，被统计的52个国家和地区中，有33个国家的房价上涨。

从房价相对于收入和租金的比率指标看，目前，许多国家的房价大大高于其历史平均水平。

国际货币基金组织的最新全球房价指数显示，在去年第四季度或更近的

《经济学人》统计的数据显示，全球有九大房地产市场至少超价25%。从租金价格来看，香港、加拿大以及新西兰的超价率最为明显。上述国家及其他相关国家的超价情形，与在经济危机爆发前处于经济鼎盛时期的美国的情况极为相似。

法国:超价率31%

欧洲大部分国家在21世纪最初几年都经历了房价的大幅飙升，但2008年经济危机之后出现大幅回落，而法国是一个例外，房地产价格降幅很低，而部分城市和地区的房价仍在大幅上涨。过高的房价给法国经济带来很多负面后果，阻碍了法国人投资其他领域的能力。

2014年上半年，在法国本土22个大区中，14个大区房价出现下降，仅有6个大区的房价略有上升，新房建筑市场也陷入低迷。其中巴黎大区房价为3246欧元/平方米，也出现1%的降幅，但小巴黎市区价格逆市走高，目前房价为8229欧元/平方米，同比上涨0.3%。

法国人的储蓄大部分贡献给了房产业，从而降低了对其他商品的购买力。同时，高房价加剧了法国长期的社会财富不平等问题，因为贫困家庭和年轻人更加无法承担高昂的房价。

德勒会计事务所调研显示，法国人的不动产购买力远低于欧洲其他国家。

瑞典:超价率34%

瑞典房产市场形势非常严峻，住房短缺将房价推高，目前已经接近伦敦市中心的房价水平，瑞典这一有着“欧洲最稳定经济体”之称的国家目前正面临着巨大威胁。

在过去的20年中，瑞典建造的新房只有其他国家的一半，房屋增长量过慢的问题一直影响着瑞典房地产市场的健康发展。随着瑞典出生率升高，以及海外移民，难民的不断涌入，瑞典全国已经陷入了房产供不应求的泥潭中。据预测，到2030年，瑞典首都斯德哥尔摩的人口会增长到60万，而目前该地区的房产就已 经缺少11万套。

房产紧缺，房价疯涨为瑞典未来的经济发展带来了不良连锁反应。房价飙升，导致大部分购房者都要通过还贷来购买房产，然而作为购房主力的瑞典青年，目前正面临着高失业率的侵扰。

近日，瑞典社会民主党表示计划向国有公司SBAB注入30亿瑞典克朗(约合26亿人民币)，以便为建设业主住房租赁和融资，解决住房短缺和房价上涨问题。

英国:超价率43%

在英国购买住房日益成为有钱人的专享，平均收入阶层正在失去购买住房的能力。

英国全国建房互助会8月底发布的数据显示，8月份英国平均房价为18.93万英镑（约合188.5万元人民币），同比上涨11%。

英国全国住房联合会15日发布报告警告说，扣除物价上涨因素，目前英国首次购房者的平均首付为3万英镑（约合2909万元人民币），几乎是35年前的10倍。首次购房者的平均贷款额是他们年收入的3.4倍。而在1979年，首次购房者的平均贷款额是年收入的1.7倍。

报告还发现，三分之二的首次购房者需要父母的资助，人数比5年前多一倍。报告说，购买住房已经超出了平均收入阶层的能力，有能力购买住房的人群缩小到那些最富有的家庭。

英国全国住房联合会总裁戴维?奥尔说：“现在，那些高收入、高储蓄的年轻人，也只能买得起普通住房。拥有住房日益为专属俱乐部所享。很不幸，除了努力工作之外，还需要富裕的父母，才能买得起房子。”

新加坡:超价率54%

新加坡私宅市场于8月份止跌，转售价格比7月份略涨0.4%。

根据新加坡房产联合交易网SRX最新发布的数据，8月份的私宅转售量同7月份相比保持平稳，共有418个私宅单位转手，比去年同期增加1.2%。

新加坡官方的统计数据亦显示，2013年，新加坡新宅和二手房共成交了3.1万多套，其中外国人购买了30%，中国买家则占据了其中的28%，购买了约3000套私宅，首次超过印尼，成为新加坡海外置业第一生力军。

经济增长及飙升的移民人口令新加坡资源紧张，使新加坡成为全球最昂贵的居住地之一。 分析师认为，在降温措施的影响下，转售私宅市场下跌势头已难扭转，预计今年整体跌幅为10%左右。

澳大利亚:超价率55%

根据国际清算银行（Bank for International Settlements，BIS）的数据，若以收入和租金来衡量，那么澳大利亚房价属于全球最贵之列。该银行还发现，若经过长期趋势调整，那么澳大利亚真实房价增长其实已经停滞。

2009年以来，悉尼、墨尔本一直领跑全国房市。上一轮增长周期（2009~10年）中，悉尼和墨尔本房价涨幅超过45%，而进入当前增长周期以来，两地房价已分别拉升27%和19%。

低利率政策对投资性购房活动形成较大刺激，最新官方数据显示，7月澳大利亚投资性贷款大幅拉升6.8%，达115.13亿澳元。尽管经济增长渐显乏力，澳储行（央行）一直按息不动，且不再谈及降息可能，担忧房价过高被外界视为原因之一。

随着投资者大量涌入，关于房市过热，房价“虚高”的声音不断响起，且不乏暗示房市泡沫的观点。

安保资本公司投资策略部主管奥利弗（Shane Oliver）认为房市估值偏高27%。澳储行前经济师劳森（Jeremy Lawson）表示，随着资源热潮降温，未来房价增长可能与居民实际可支配收入增长相一致，暗示澳大利亚房价过估水平会保持在20~30%之间，居高不下。

比利时:超价率58%

在比利时首都布鲁塞尔，高房价使得拥有一套自己的住房对很多年轻人而言一时间还难以实现。虽然比利时的购房条件相对而言对已婚者更宽松，可是很多年轻人都表示，他们安于租房和“蜗居”，不会因为房子问题影响爱情和婚姻质量。

布鲁塞尔是一个高度国际化城市，聚集了欧盟总部、北约总部以及大量下属机构。因此，各国高官、高级白领和企业高管等不同类型的高收入人群汇聚布鲁塞 尔，对当地的房地产形成支撑，即便是在2008年美国次贷危机引爆全球金融危机后，当地房地产也只出现短暂波动，很快再度高企。

在布鲁塞尔生活，居住成本比较高是困扰当地人、尤其是年轻人的重要问题。近25年来，比利时房价的上涨速度超过工资增长速度。1985年~2009年，比利时的普通住房价格上涨了5.2倍，住房建筑用地的价格上涨5.5倍，而工资只增加了4倍左右。

新西兰:超价率74%

近期利率上调、房价稳步上涨以及限贷政策未松绑，这一系列因素造成了新西兰住宅市场潜在买家越来越悲观的情绪。

在奥克兰这一情况最严重，第2季度净21%的受访者认为现在并非购房良机，这一比例远超过上一季度的10%。

Tuffley指出，“奥克兰房价涨幅超过新西兰其他城市，奥克兰与坎特伯雷房源供应短缺或将挫伤新西兰住宅市场购房者信心。”

报告显示，有净49%的受访者预期，新西兰住宅市场的房价将在未来12个月上涨。ASB银行称新西兰住宅市场房源供应仍然影响房价预期与房产市场情绪，虽然全国来看，新西兰住宅市场待售房产数量不少，建筑业兴起也将带来房源增加，但这一过程较为缓慢。新西兰经济走势良好，短期内房价不会下降，而利率 也不会下调。

新西兰Westpac银行称，2014年7月的住房数据显示，新西兰住宅市场在今年年初放缓后逐步复苏。Westpac银行在8月的分析中预期，今年房价涨幅为5%，低于去年的10%。

Westpac银行首席经济学家Dominick Stephens指出，净移民数量创下历史最高水平，每年达50,000人次，这也是助推新西兰住宅市场房价上涨的因素之一。

加拿大:超价率76%

如果加拿大房价突然暴跌20％，多少业主会置身房子被法拍的风险之中？不知道。假设利率上升1%，有多少加拿大人在房贷月还款方面会感到吃紧？不知道。

《赫芬顿邮报》疑惑，分析师、政策制定者、贷款人和借款人能够采取哪些不同的措施，以保护加拿大人以及本国经济免于崩溃，或者至少免于恶化呢？

一些业内观察家多年来警告，加国房市正朝着大幅下滑的方向发展，认为借贷水准和天价房价是不可持续的。但是，到目前为止，他们都说错了。本国房价一路攀升，而家庭收入却停滞不前。

经济危机之后，超低利率使得加拿大人背上了更重的房贷负担，如果利率调高1%，都可能使他们承受不住。问题是，可能陷入破产困境的业主，到底是多少？他们对市场造成的影响到底有多大？都是未知数。加拿大会议局高级经济学家韦博（Robin Wiebe）表示：“我们根本不知道，加拿大房市潜伏着怎样的风险。”

香港:超价率79%

虽然中国内地楼价连续4个月下跌，但香港楼价却不跌反升，让今年初提出香港“楼市崩溃论”的人掉了一地眼镜。

香港的楼价涨幅确实让不少人意外，今年以来不但上涨了约10%，反映楼价走势的中原城市领先指数(Centa-CityLeading index)近日更升至125.66点，创历史新高。

在目前香港的联系汇率制度之下，港元的基准利率将随美元利率的上升而上升，加上，全球流动性仍保持充足，全球四大央行的总资产负债表达到10.5万亿美元。

这从金融的角度来看，一方面，近期内资本大幅流出香港的可能性很小，暂不会对香港楼市带来负面冲击。另一方面，在美元走强的时候，购买房产、股票等港元资产，也是国际投资者进行对冲保值的避风港，这无疑将继续推动香港楼价上涨。

因此，除非突然发生重大意外，否则预料香港楼价年底前很大可能还会再涨3%至5%，全年的涨幅则在15%左右。

中国香港市民表示，买不起楼只好租，如今香港租金又这么高，几乎要耗去收入的一半，很难有积蓄，如此一来陷入恶性循环，看不到转机。

由于全球货币状况持续宽松，各国政府正采取一系列的监管手段为发展过猛的房地产市场进行“降温”。例如，加拿大最高风险贷款的最长贷款期限已由原来的40 年降为25年。中国的香港及新加坡的监管部门亦不断的提高印花税、加强贷款限制。上述举措似乎终于取得了成效，特别是在新加坡，其房价已出现了下降。

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