评论：市场需要“蚊型屋”吗？
2014-10-23 18:43:41   中国涪陵网   评论：0

2014年月10月23日，北京– 李嘉诚推出7.5平米的房子在香港被“哄抢”，半天即售罄，一时引起业内关注。“蚊型屋”，顾名思义，即在狭小的空间里，兼顾功能多样化，同时满足睡眠、收纳、洗浴、工作、就餐等多种需求。“蚊型屋”是否会成为未来房地产市场趋势？这一话题，值得人们的深思与探讨。

　　政策与产品——政策影响产品类型

　　由于住宅产品最小使用面积限制政策以及限购限贷政策，70年产权的“蚊型屋”在2003年后几乎在市场上消失，而新近出现的蚊型屋基本以40至50年产权的酒店式公寓产品为主，且市场表现均较好。例如，西安一40年产权项目，推出建筑面积18平米，使用面积15平米的“蚊型屋”产品，并“只批发不零售”，目前正有企业介入，洽谈直接整栋出租。据了解，南京位于江北的某项目也推出类似“蚊型屋”产品房源40年酒店式公寓，市场接受度也较好。

　　城市特征与区位——决定准入门槛

　　但“蚊型屋”是否在每个城市都适应呢？世邦魏理仕策略顾问部执行董事王广强认为，由于亚洲发达城市如东京、台北、香港、首尔等城市，蚊型屋已不是什么新鲜事物，蚊型屋的居住者多为年轻单身人群或年轻夫妇，因此在人口结构方面，当人口密度超过6,000人/平方米、家庭结构小于2.5人/户时，将出现较多蚊型屋的目标客群。同时住房价格高及住房资源的稀缺性，也是“蚊型屋”产品的重要准入门槛，如住房收入比达到0.35以上，且城市化率超过90%的情况下，“蚊型屋”将可能出现需求旺盛的情况，这也是“蚊型屋”产品推向市场的一个准入条件。

　　目前在中国许多一线城市如上海、北京等在这类指标上已与亚洲发达城市靠拢，如上海、北京家庭结构已分别达到2.5人/户和2.7人/户，同时住房收入比甚至超过亚洲发达城市分别达到0.43和0.51，这2项指标已经超过了亚洲发达城市的水平，在人口密度及城市化率方面虽仍与亚洲发达国家有一定差距，但也已向亚洲发达城市靠拢，这类一线城市也将成为首批跨入“蚊型屋”门槛的城市。部分先进的二线城市，如长三角区域的杭州、苏州、南京等城市，在这类指标上也逐步向一线城市靠拢，未来也有望成为继一线城市后率先跨入蚊型屋门槛。

　　对于准备进入市场的“蚊型屋”产品来说，在城市内的区位选择也较为重要，一般位于市中心地段较好或者位于新兴区域但依托周边例如大学城、产业园、商圈等资源的“蚊型屋”项目，更有可能获得较好的市场表现。50-65%的“蚊型屋”购买者为投资者，他们更加关注产品的投资价值。而剩余的40-50%的客群也为年轻的单身人群，他们也非常关注区域距离工作、学习的距离及周边配套。

　　配套与设计——“增值”效果弥补过小户型缺陷

　　由于“蚊型屋”的使用面积较小，因此在其配套设施、室内设计、公共空间以及物业管理等方面均有较高的要求。世邦魏理仕策略顾问部华东区董事吴振宇建议：在室内空间设计方面需更注重空间的利用以及面积的赠送，以此来避免购买者对于“蚊型屋”得房率低、空间感差等顾虑，要做到麻雀虽小，五脏俱全；此外，过小的居住面积容易造成居住者内心压抑，因此需要打造类似于“公共客厅”等公共活动空间，加强年轻居住者之间的交流，缓解购买者对于住房面积过小带来的内心压力及缺失感；最后，由于“蚊型屋”的投资客较多，导致住户结构以租客为主，人群较杂也会带来一定的安全隐患，因此安全管理对于“蚊型屋”小区来说尤为重要。

　　“蚊型屋”是否真的能逆袭呢？“应该说随着部分城市人口密度不断地增加、城市化率不断提高、住房资源越发的紧缺以及家庭架构逐渐的减小，‘蚊型屋’产品趋势不是不可能，甚至相关政策也有可能会为了迎合这一市场需求而做出调整。”世邦魏理仕策略顾问部执行董事王广强表示。