叶檀：近期房地产政策收效不大原因何在
2014-10-22 12:32:27   中国涪陵网   评论：0

政府为房地产市场托底举措还在继续，对于这些举措的效果莫衷一是，亟待厘清。

　　10月20日，《中国证券报》由权威人士处获悉，有关部门正在各大城市和机构之间调研有关完善二手房营业税的政策。有业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。在有关智囊机构向监管层提交的调研报告中就包括了这条建议，以刺激二手房交易。继近来房地产调控政策松绑后，政府可能在税收环节发力支持市场。

　　这一政策具有较大的刺激作用，因为营业税税率较高，个人住宅物业转让营业税为5.6%左右，降低营业税，将加快2年以上5年以下的二手房交易。据专业二手房机构统计，目前二手房市场80%的交易是10年以内的、40%是5年以内的，如果能改为满2年，会再有10%~5%二手房交易不用缴纳营业税。

　　刺激二手房交易对于消化新建商品房没有太大作用，本质是为2年到5年的短期交易降低成本，有利于投资者入场，投资者手握最敏感资金，一旦房地产投资收益2年超过信托等投资品收益，有部分资金可能重新入场。

　　不要对调低营业税等一次性税收的作用抱太大指望，在卖方市场中，卖方可以转嫁给买方，到手的是净收入。2011年调高营业税，短期内也没有起到多大作用。这是一块大石头，投到水里会有涟漪，但不是持续不断的投石激水。

　　只有房产税才能起到长期作用，因为房产税每年缴纳。有媒体解读十八届四中全会将加快房产税立法，四中全会校准的是法治社会、法治市场的大方向，不太可能出台细则，此时提出房产税立法加快，无异于恐吓市场。

　　财政部长楼继伟在最新 《求是》杂志撰文列出了税收改革的清单，透露税收改革时间表：“十二五”完成营改增目标；完善消费税制度；逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制等。对于备受关注的房地产税，表示加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。没有明确的时间表，应该是视市场冷热、宏观经济稳定与否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

　　降低房贷利率具有长期效果，美国等大多通过房贷利率来调节市场冷热。国庆节前夕，央行、银监会联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部、央行近日联合发文，降低住房公积金申请门槛。

　　可惜，商业银行热情不高。检索目前的商业房贷利率，首套房贷最低在9折左右。一些银行发放贷款的速度也不快，有些打折利率还伴随着存款等要求。在市场时代，商业银行不可能放弃利润来给房地产市场抬轿子，除非央行给房贷定向宽松。这未必不是好事。

　　长期加快房地产市场资金流动性的办法是房贷资产证券化，类似于美国版MBS。这是完美的设计，银行10万亿元左右的个人房贷进行证券化成为理财产品，由投资者购买理财产品释放出资金，定向投入房地产市场的刚需贷款与改善型住房。

　　可惜得很，商业银行的态度还是不积极。在房地产市场上升时，房贷表面是低风险产品，个人房贷的违约率只有0.4%左右，是银行的优质资产。银行如果进行MBS产品设计，搭上大量人力物力，没有可以参照的违约率、提前偿还率等具体数据，银行内在动力不足。

　　如果把优质的房贷打包成产品出售，银行宁愿自己持有，如果是房价已经下行的市场贷款，金融同行也不会出手购买。并且，房贷资产证券化产品收益率还不如贷款利率，盈利空间不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想贸然成为先烈。

　　媒体一直在宣称房贷资产证券化将撬动10万亿元资金，就现实而言尚有很长的路要走。因此，最重要的降低房贷利率的金融手段。房地产税收政策预期不明，房贷有所下降但不足以撬动投资者信心。