京投银泰：轨道+物业的拿地攻略
2014-10-20 19:22:40   中国涪陵网   评论：0

一线城市的稀缺性土地竞争依旧激烈。在诸多在京拿地的企业中，京投银泰(600683,股吧)股份有限公司(以下简称“京投银泰”)所走的路线则有些不同。

　　过去几年京投银泰在京拿的地块多数与“地铁上盖”有关，轨道物业成为京投银泰一大特色。

　　京投银泰执行总裁高一轩在接受中国房地产报记者采访时表示，目前公司的发展战略是以北京为中心、轨道交通上盖物业开发为核心。而一些没有轨道交通接驳的的项目地块可能与其他品牌房企合作来做。

　　大股东助力拿地

　　根据京投银泰官网显示，京投银泰前身为宁波华联集团股份有限公司。2009年3月，公司完成定向增发，北京市基础设施投资有限公司和中国银泰投资有限公司分别成为公司第一、二大股东。

　　这家背靠国企基建公司大股东的企业2009年宣布回归北京，其涉猎范围主要为轨道交通上盖(车辆段、车站)和沿线物业项目，以及北京市域范围内的其他普通住宅物业项目。

　　大股东的助力到底有多少，从2013年北京海淀区玉渊潭乡地块出让的始末便可窥见端倪。

　　2013年，海淀区玉渊潭乡地块正式招标出让，由于地块位置紧邻四环，被业内视为绝版地块，并吸引了众多房企竞标。

　　现场报价环节，兴茂和首开联合体现场报价最高，为52亿元，京投置地、北京基础设施投资有限公司联合体位居第二，报价46.5亿元。首开联合体在要求配建的保障房面积基础上主动承诺增加1万平方米的保障房建设。就在众人都以为首开以绝对的价格优势和不惜血本的建设条件志在必得时，出人意料的是，该地块最终的招标结果显示，京投联合体摘得玉渊潭乡地块。

　　据悉，京投正是负责玉渊潭乡地块的一级开发，业内人士认为，这为京投联合体对该项目的估价及规划方案都有非常大的帮助。对此，北京市国土局人士也表示，从评标结果看，中标企业能够摘得地块，主要是因为对地铁关联项目的开发经验及方案设计。时隔一年，该地块上盖高端项目琨御府已经进入销售环节，并以12.75亿元的成交金额位列2014年9月北京商品住宅成交金额前几名。

　　记者了解到，京投银泰主要在2011年到2013年在京进行了集中的土地储备。2011年9月，京投联合体击败保利、龙湖等对手拿下北京推出的3宗地铁车辆段、停车场地块。2013年1月京投置地和京投公司联合体以总价93.5亿元一举拿下玉渊潭乡地块、昌平东小口地块。值得注意的是，这类土地的入市均是招标出让。

　　资源+技术

　　模式难复制

　　“地铁上盖物业”是指依托地铁轨道系统而建立的一种物业类型。作为集约化用地典范，这种物业类型因为可以通过统一开发高效利用土地，将居住、交通、购物、就业高度结合起来，在香港、东京、首尔等国际大都市很普遍。

　　京投银泰的模式与港铁的“轨道+物业”大同小异，可概括为大股东“轨道+一级开发”，京投银泰的大股东京投集团即为北京地铁物业方，角色与港铁接近。上市公司配合大股东做“二级开发”。

　　除了天生背靠国企的资源背景优势，地铁上盖物业对开发商的技术要求以及前期资金投入要求很高，这也是普通开发商难以进入该领域的主要原因。

　　北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司总经理、城市中国研究院副院长陈民认为，轨道上盖物业本身很复杂，如果在前期规划的时候没有对上盖物业进行综合考虑，后期想做是不太可能做好的，涉及很多综合协调的问题，实施周期较长。目前这个领域市场空间很大，但是企业在这个领域受到技术问题的限制扩张的速度不会很快。

　　事实上，京投银泰尚处在亏损状态，其2014年半年报显示，2014年1到6月份将亏损1.37亿元。京投银泰表示，导致公司2014年半年度经营业绩出现亏损的主要原因是该公司上半年各项目尚未满足销售结转条件，以及该公司的参股公司酒店业务因开业周期较短仍处于亏损状态。

　　“现在全国轨道交通都在大发展，我们在为现有模式如何向全国走出去寻找可能性。”高一轩对此回应，“在这一模式下，公司发展的节奏取决于多方指标，包括北京轨道交通新线建设，特别是车辆段上盖建设和用地推出的节奏，以及公司手中现有项目的销售和回款的速度等。”