针对中小型房企,今年我们也做了一些夹层或者股权类投资,我们更为看重中小型房企的抗风险能力以及项目的成长与盈利能力。中小型房企的融资也是我们关注的一个重点。■本报记者 樊永锋 北京报道
中国房地产业的高速发展期已经结束,迎来转型期,行业整体增速将会有所下滑。同时,行业将会在区域、业态上出现明显分化,这就使得房地产领域的投资机会将不是全局性、系统性的。转型期对于房地产基金而言,危与机并存,在当前阶段,市场调整仍在持续,众多投资者面临资金充裕而投资渠道相对匮乏的现状,中小型房企融资难题日益凸显,如何破解融资难题是中小房企能否突围的关键。
长富汇银总裁张保国在接受中国房地产报专访时表示:“转型期,中小型房企融资难题将在相当长的一段时间存在。地产基金公司在项目和交易对手选择上更加看重企业是否有足够的还款能力,项目所处的区域是否为重要城市的核心区域,项目业态是否与当地的人口与经济发展相匹配,融资企业的成本控制和回款能力是否优异等,不会仅仅因为房企的开发资质差而放弃。”
中国房地产报:你如何看待2014年的房地产市场趋势性变化,对中小型房企融资难问题怎么解读.
张保国:2014年我国房地产市场出现趋势性变化,这种变化主要是从行业增速的角度来衡量的。
行业将从前几年的高速增长向较快增长转变,很难期待房地产业重现此前的高速发展、多地楼盘大规模“日光”的盛况。但我们对行业的发展并不悲观,支撑楼市的三大重要基石(城市化、居民收入水平的不断提高以及通胀和人民币汇率升值)整体趋势并未改变。下半年,地方政府出台的一系列政策也将有利于稳定市场信心,企业促销力度加大也为购房者提供了更为宽松的环境,被抑制的置业需求在未来也将有望得到释放。我们判断,四季度将会有所改善,行业有望实现见底回升。
由于我国区域间发展的不平衡比较明显,人口基数较大的城市仍存在供需缺口,因此,快速发展期,市场仍有主题性为主的结构性投资机会。
不仅仅是中小型房企,我国整个中小型企业普遍都存在融资难的问题。
当前,经济仍处于收缩期,包括房地产行业在内的多数行业仍处于调整阶段,企业出现业绩急剧下滑的现象会越来越多,宏观经济环境要求包括银行在内的金融机构做好相应的风险控制。另外,目前央行的货币政策实际上仍相对偏紧,类似于2008年下半年的宽松政策和市场资金充裕的情况也很难出现。基于以上两点,资金会在行业和企业中进行选择。调整期的房地产业吸引资金的投入已经大为减少,前8个月,进入房地产行业的资金增速只有3%,这一数据也是近年来行业的最差水平。流入行业的资金减少,资金势必会在房地产企业中进行审慎选择,那些经营稳健、成本控制力强、有着良好市场品牌的大型房企将会获得资金的青睐,从而也会在行业调整期获得更大的市场份额,中小型房企融资难的现象也将会存在相当长的一段时间。
中国房地产报:对于中小型房企而言,主要面临着渠道单一、 再融资能力差,资金能力有限、大企业垄断两方面的困境,这对房地产基金而言,意味着更多的机会和选择,如何看待这样的机遇.
张保国:在当前环境下,大多数房企将无法从传统的融资渠道获得足量的资金。作为房地产企业融资的重要补充渠道,在此行业调整之际,将迎来新的市场机会。房地产基金在替代银行等传统融资渠道方面,尚有很长的路要走,发展空间巨大。
随着行业调整的到来,房地产行业内的资源整合也将逐步加快。2011年房地产行业曾经出现过的整合、并购的热潮将会重演。
行业调整期,危险与机遇并存,这既是房地产业并购的机会,也是房地产并购基金发力的重要机遇。
中国房地产报:长富汇银今年的投资情况如何.着眼于哪几方面布局.针对中小型房企的项目投资有哪些措施.
张保国:长富汇银今年较去年的投资额度有了较为明显的上涨,目前管理的资金额度已经有接近50亿元。根据此前的分析,我们认为百强房企将会据有越来越多的市场份额。因此,行业调整期,我们的业务做了适当的调整,主推与百强开发商企业的配资业务,在与百强房企合作拿地方面可以为开发企业提供较高的杠杆进行配资,我们在此方面具有很强优势。地产百强团队管理能力、成本控制能力和产品创新能力都比较强,投资风险会相对更小一些。今年长富汇银力争在此领域做20亿元的投资额度。
在配资方面,我们更多的是要求百强房企的项目需要具有良好的区位和一定的主题。为什么会关注这个.随着人的生活水平的改变,简单的居住功能将会向多元化的生活转变,如果周围有一个主题公园,带动作用就会非常明显。我们会重点关注这方面的投资机会。
针对中小型房企,今年我们也做了一些夹层或者股权类投资,我们更为看重中小型房企的抗风险能力以及项目的成长与盈利能力。中小型房企的融资也是我们关注的一个重点。
中国房地产报:对中小型开发商、项目的选择有哪些标准.中小型开发商该做哪些调整来适应房地产私募基金的选择.
张保国:长富汇银的团队对项目的判断和选择是基于多个维度的,并没有特别明确的标准。我们期望在法律、法规允许的前提下进行更多的创新,所以,我们没有太多的条条框框。我们并不会仅仅因为房企的开发资质差而笼统地就予以放弃。对中小型房企而言,我们更加看重企业是否有足够的还款能力,项目所处的区域是否为重要城市的核心区域,项目业态是否与当地的人口与经济发展相匹配,融资企业的成本控制和回款能力是否优异等。
中国房地产报:从地域上看,中小型房企更多分部于三、四线城市,对这些区域的房企有哪些差异化的投资.
张保国:我们的项目并不针对特定的区域,不论是一线城市、二线城市,还是三线城市、四线城市,只要项目有足够的发展、盈利空间,企业有足够的还款能力,我们都会予以考虑。事实上,一些三线、四线城市的项目,只要运作得好,产品符合市场需求,也能够很快实现销售业绩,实现盈利;而一线、二线也会有项目折戟。当然,一线、二线的项目整体去化能力会好一点,也因此往往成为资金青睐与投向最为集中的区域,资金成本相对也会越低。相对于银行、信托等金融机构的成本而言,私募基金成本相对较高,在一线和二线,并不具有很强的竞争优势。因此,我们不会针对区域采取不同的策略,只是在风险控制方面今年已经有所加强。
具体到执行层面,为了更好地对项目予以把控,做好风险控制,我们总结出如下几点:专注优质项目、耐心选择时机、优化交易结构、强化增值服务、加强回款管理。长富汇银将现金管理和项目甄选视为房地产基金规避风险的主要措施。
中国房地产报:长富汇银现在地产基金主要投资哪类资产.未来在商业、旅游、养老、物流地产有哪些投资变化.
张保国:长富汇银以前主要是住宅、商业,今年我们开始重点关注主题地产。我觉得旅游地产和度假地产,是一个很好的方向。跟据官方的数据显示,2013年中国的旅游收入约2.9万亿元,旅游人数达到32.5亿人次,旅游地产已经成为服务业的主要代表,未来发展空间很大,但是,仍需要注重旅游地产、度假地产的专业性和资金配套。
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