北京温榆河墅区观察：错位经营抱团取暖
2014-10-18 12:44:33   中国涪陵网   评论：0

随着中央别墅区的渐趋饱和，其向东延伸的温榆河墅区正在兴起。之所以如此命名，是由于此区域主要的别墅项目鲁能格拉斯小镇(楼盘资料业主论坛)处在温榆河最宽流域，此区域内，还有由小中河和温榆河两条河流环绕的一个别墅和两个类别墅项目。巧合的是，区域内的四个项目在产品类型和客群上成阶梯式分布，互相补充，几乎没有交集，从而使得这四个项目之间没有竞争性，为其抱团取暖营造了前提。

　　区域现状

　　温榆河墅区是一个新兴的区域，大概的范围在中央别墅区的东南方向和东坝的东面，位于顺义、朝阳和通州的交汇处。目前有格拉斯小镇、融科千章墅(楼盘资料业主论坛)、旭辉御锦、首开香溪郡(楼盘资料)四个项目。优越的自然环境是其最大的竞争力，该区域也是北京目前唯一的两河流域墅区，拥有温榆河和小中河两条河流，区域北侧有东郊森林公园，区域附近有五个高尔夫球场、两大马会等高端商务休闲配套，私密性较好。

　　此区域目前处于蓬勃发展期，记者走访发现，区域离机场较近，只是目前配套有待改进。据悉，该区域四家开发商也在分工完善区域配套。在教育配套方面，已有私立小学，但目前还没有公立学校，据悉，政府正在附近规划公立学校。据开发商所述，交通上自驾方便，到国贸、东直门较为便捷。附近公交缺乏，还未修地铁，据悉地铁S6号线有望在2020年途经此区域。

　　对于温榆河墅区的产生，旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏表示，房企频频组成联合体合作拿地是一种联合，而温榆河墅区的联合则代表着开发商合作模式的创新，是区域内开发企业对共同的生活方式理解的一致。他表示，作为北京相对发展滞后的区域，这个片区从被发掘到现在的发展，经历的时间较短。此区域如果没有这样的合作方式，可能就要经历更长的时间、更无序的发展，甚至多种探索才可以实现区域价值的发掘、提升和认知。

　　未来前瞻

　　孔鹏表示，目前此区域的几个开发商正逐步完善配套。融科已经引进了伊顿双语幼儿园，鲁能已经把商业社区，中学、小学做了相应安排，旭辉御锦的商街逐渐开业，首开主导的社区交通也逐步发展。

　　东汇置地投资管理有限公司总裁刘东表示，从天时的角度，此区域的自然环境在北京算是数一数二的。此区域目前四个开发项目的容积率按政府规定均没有超过1.5，但是有些南城板块是2.5甚至更高，因此东部板块别墅的生活感受会有更明显的区别。

　　刘东还表示，从地利上来讲，这个区域独特的地方是处于顺义、朝阳和通州三大行政区的交汇处，此区域到各大行政区的商业、办公中心的距离都不算远，距离作为未来通州的商业和办公中心仅六到七公里，这是其他别墅板块不具备的优势。

　　市场分析

　　刘东表示，北京北部的别墅项目，除了潮白河北部区域，其他各大别墅板块都和温榆河相关。北京的别墅区有几大板块，奥北别墅区、中央别墅区可以称之为温榆河别墅板块。但是如果考虑到温榆河最主流的支流：沙河、清河，那么西山板块也属于温榆河支流，奥林匹克森林公园实际上也属于温榆河的一部分。到今天所谈到的此“温榆河墅区”，温榆河的河道走廊上可包括六个板块。

　　他还表示，在四家房企联合之前，大家似乎忽略了这个很重要的板块。同时，今年的成交数据有一个反常现象，即北京长安街以南的有些行政区别墅成交均价高于长安街以北的均价，也就是说北京历史上传统的别墅区除了朝阳区以外的其他的板块，今年的别墅售价不如通州、亦庄和西南板块。所以“温榆河墅区”板块的提出，是北部传统别墅区域的一个新生势力，这个板块代表的是北京东部的别墅板块，此板块占尽“天时地利人和”，将成为北京东部别墅板块的核心区。

　　“抱团者”说

　　● 首开同信营销总监洪峰：我们是这几家企业中最后一家进入此区域的，拿地后，对项目和产品定位上做了深入的考量，当时鲁能、融科、旭辉的产品基本上已经确定，所以我们考虑本公司适合的产品类型。据政府的报批显示，几个项目的容积率均是1.5，到底是大户型还是小户型，叠拼还是联排，确实思量了很久。我们主要是看中了此区域非常好的自然环境，确实是具备别墅潜质的地块，别墅面积大、总价高，如果我们也做别墅，产品的差异化难度很大。从另外一方面，也是希望通过总价门槛较低的产品，吸引、聚集人流，打造多赢局面。因此，首开的住宅是刚需产品，户型面积偏小、户数较多。客群对于交通的关注度会高一些。总的来说是根据自身特点做出自己的贡献，为整个温榆河墅区尽一份力。

　　首开的幼儿园会保证正常的运营，满足业主需求。同时会提供班车，前期四家开发商会共同做一些服务，对房地产开发项目来讲，开发初期的市政交通、公共交通配套不够完善，但是随着社区的成熟、人群的涌入，会有市政整体规划。

　　● 融科智地北京董事总经理张筱菁:融科是最早进入这片土地的开发商之一。温榆河难得的水系为此墅区的形成提供了先天条件。温榆河墅区地处朝阳、顺义、通州三区交汇，之前并不被人关注，融科、旭辉、首开、鲁能等四家品牌房企的进驻，让这个板块活跃起来。

　　不容忽视的是，产业发展的潜力也是此区域的优势。融科在北京做的第一个项目是融科橄榄城，当时的望京是卧城，上下班高峰期时交通拥堵，我们项目当时单价仅6000元，现在橄榄城单价飙升至6万元。目前，通州新城离此区域只有几公里，区域的产业环境对于整个居住品质会带来极大促进，因为它会带高素质的居住人群，从而促进一系列的配套设施建设。

　　● 融科智地北京公司副总经理索颖：融科千章墅的主要客群是35—45岁的企业主和企事业高管，基本上以三代居住为主。去年的单价在3万元，今年价格上扬，单价在3.2万元，所以说，别墅的保值率较高。去年《参考消息·北京参考》年底盘点别墅市场时，千章墅曾荣登别墅销售排行榜眼的佳绩，今年9月份成交约1亿元。关于放松贷款的新政发布之后，电话咨询和到访者均有较大幅度提升，十一期间，成交总额达到8000万元。

　　区域内产业资源聚集，长江商学院、东方影城等均在开工建设，区域西侧的国际健康港(楼盘资料)等产业基地。

　　● 旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏：这个区域最具吸引力的是产品的丰富性和多样性。大家都说欧美的小镇好，大概是由于区域人群的价值观和生活方式上的一致性，使其打造的民居风格适于居住。温榆河墅区的后发优势不是短时间内爆发的，各企业带着不同的理解、定位，从建筑风格、材料等方方面面都很丰富、具备差异化特点。配套如宋庄艺术中心可以提供教育资源和艺术资源。总之，旭辉御锦代表着一种产品的丰富性和多样性，它体现出北京的下一个居住改善方向。

　　● 北京鲁能置业副总经理张俊杰：格拉斯小镇项目占地3000多亩，分九期开发，一期二期卖了160多套房子，三期已经出售，目前累计销售100多套，四期即将推出150多套。

　　楼盘扫描

　　◆ 首开香溪郡：满足刚性需求的花园洋房产品。单价在2.2万元。由于容积率的控制，此刚需产品落落大方，丝毫没有局促之感，不比城里改善型产品的格局逊色。园林很显档次，和周围别墅项目的园林不相上下。户型面积80-126平方米，总价在300万元以下。据悉，为了解决居民出行公共交通不足的问题，项目以后有希望和公交公司联合引进多部班车。

　　◆ 融科千章墅：北京少有的巴洛克风格的别墅，产品规划为联排和叠拼，外立面是葡萄牙米黄干挂石材，高端大气，园林是欧式坡地园林。户型面积在252-510平方米，总价在800万-1800万元，私家电梯入户，各产品户型均有较大的赠送面积。

　　◆ 旭辉御锦：红色墙砖的学院派风格，又有中国传统建筑的元素，园林由翠竹掩映。单价2.7万元左右的“三叠墅”。“三叠墅”指的是每单元纵向上有三户。户型面积是160-260平方米，总价在500万—700万元。赠送面积很大，顶层的户型挑高5.6米，可自行分割成两层。

　　◆ 鲁能格拉斯小镇：单价5万元，全部是独栋产品，户型面积在700-1000平方米，总价在3500万-5000万元。私密性很好，客户群是各企事业高层。

　　(北京参考记者 佟亚男)