楼市不能活在“救市”的阴影里
2014-10-18 12:44:39   中国涪陵网   评论：0

■专栏 唐福勇

　　今年以来，从温州等极个别大中城市房价环比下跌到小部分大中城市房价环比下跌，再到年中时的近半大中城市房价环比下跌，最后到９月份国家统计局公布的８月份全国７０个大中城市中６８个出现房价环比下跌，中国的楼市迎来了一波房价止涨回落的局面，但这一局面出现的同时，紧随而来的却是各类“救市”行为的发生。

　　仅仅几个月的时间，市场就已经出现了三波“救市”行为。第一波是各地限购令的逐步放开，第二波是央行节前松绑房贷的政策，第三波则是最近住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

　　第一波各地限购令的松绑表明，地方政府目前还无法真正摆脱土地财政的制约与依赖，同时也反映出房企无法面临成交大规模萎缩带来的资金回笼压力。虽然在各类争议声中，除了北上广等少数几个一线城市外，多数城市均以各种形式松绑了限购令，松绑限购令虽然在一定程度上缓解了一些城市的楼市销售压力，但普通老百姓并没有因松绑限购而再现购房的热潮。

　　第二波国庆节前央行松绑房贷的政策可谓激起了市场的一些浪花，但在实践操作中，各商业银行并没有再现２００９年首套房贷七折优惠利率，截至目前，从各地的报道中可以发现，虽然银行均有积极响应，但多数的优惠支持力度均在九折以上或者基准利率附近徘徊。从目前的情形来看，松绑房贷的政策效果属于雷声大、雨点小。

　　第三波国庆节后《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金６个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满６个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。这一通知意味着对于第二套房也可以享受住房公积金贷款。

　　短短半年多时间，仅仅因为房价出现止涨回落的一些苗头或趋势，就获得了各方面“救市”政策的支持。但问题的关键在于，如果楼市或房价的稳定与否要依靠“救市”政策的扶持而活，那么中国楼市在市场浪潮的冲击下究竟需要多少“救市”行为才能保持健康发展。如果楼市不能成为一个有自我调节和纠正能力的市场，那么这个市场就难言可持续健康发展。

　　楼市的健康发展与房价的相对稳定从根本上说需要一些长久不变的基石，而不是朝令夕改的政策变化。比如对于居民首套住房，其贷款利率完全可以十年、二十年甚至五十年相对固定下来，以低于基准利率的某个水平执行，既起到鼓励居民购买首套自住房的基本需求，又起到稳定楼市最基本需求的基石作用。从２００８年以来的现实来看，如果首套房贷利率没有发生从七折优惠到基准利率上浮最高２０％的巨大起伏，老百姓怎么会形成特定时期特定阶段抢房的现象，更不会形成跟随政策变动而来的潮汐涨退的现象，楼市也不会成为大面积的投机市场。

　　政策的变动虽然可以在一定时期刺激市场，但每个市场都有其自身的发展规律，当房价超出了绝大多数人的购买能力时，房价下跌是不可避免的事，即使政策扶持，也不过是延缓或延长下跌的过程。

　　目前，无论是市场还是普通老百姓，多数都认同房价过高。央行发布的《２０１４年３季度城镇储户问卷调查报告》显示，尽管各地房价已有所松动，但未来３个月内准备出手购买住房的居民占比却略有下降。与此同时，数据还表明，在房价预期及购房意愿方面，有５９．５５％的居民认为目前房价“高，难以接受”。

　　以上数据还表明，尽管当前“救市”行为一波接一波，老百姓的观望情绪仍在持续。从大的背景来看，即使有“救市”的举动，但中央政府并不希望房价继续走高，而是希望平稳回落到一个合理的价位。因此，越来越多的百姓预期房价难以再持续上涨，而倾向于房价会逐步回落。

　　事实上，只要能明确首套房的长期优惠政策不变，老百姓的刚需购房就不会出现季节性的潮涨潮落，楼市就会有一个相对稳定的基石。因此，与其在不同时期采取一波又一波的救市行为，不如沉下决心，给楼市一个“五十年”不变的承诺。同时，房价不是不可以下跌，楼市也需要让其承受市场的回落压力，否则永远难以“脱奶”。