德佑：普通住宅限定严格，房贷新政影响有限
2014-10-18 12:44:33   中国涪陵网   评论：0

央行的房贷新政自9月末发布以来，一直是楼市热点中的热点，关于其对市场的影响，各种猜测亦甚嚣尘上。然而在申城，各大银行基本都坚持了能够享受首套房贷款待遇的二套房必须符合上海市普通住宅标准，而贷款利率也以基准或九五折为主。

　　普通住宅不受二套改善型购房者青睐

　　北京在房贷新政后立即调整了原有的普通住宅标准，使得政策适用的房源大增，而上海却未做类似的跟进。目前上海的普通住宅标准制定于2012年初，其总价限定为内环内低于330万元，内外环间低于200万元，外环外低于160万元。然而，随着近年房价的快速增长，这一标准已经有刻舟求剑之嫌。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，从今年1-9月，全市一手商品住宅的成交情况来看，能够符合普通住宅标准的房源约占1/3，但是其中绝大部分都是位于外环外的区域，外环以内的普通住宅极其稀少。尽管外环外符合普通住宅标准的房源成交数量并不少，但大多都位于金山新城、临港新城、宝山月浦、奉贤海湾等外围偏远的板块，二套改善性购房一般不会选择这样的区域。

　　
　　数据来源：德佑地产市场研究部

　　而在二手市场，不少市区的小面积老工房是符合普通住宅标准的，然而，新政的实际影响却并非人们想象的那么强烈。据德佑地产新华店、耀江店等市中心门店介绍，尽管门店周围确实有不少符合普通住宅价格标准的老工房，但是，这类房源不管是房东还是客户，最近都比较平稳，心理波动反而比那些不符合普通住宅标准的新式公寓的房东小得多。主要原因在于，尽管这类老工房区位不错，但由于建造年代久远，本身的居住品质无法与新式公寓相提并论，大多数这类房源的购买者本身经济实力有限，基本就是图个交通便捷、商业配套齐全，往往都是些首套房购买者或者置换型购房者，二套房是否享受首套房贷待遇，对他们没多大影响。

　　市场心理波动逐渐平复

　　在9月末央行新政发布后，确实导致了沪上楼市一定的心理波动，从德佑地产各门店反映的情况来看，10月上旬，受政策刺激，房东跳价或者减少议价空间的情况明显增多，例如一套静安枫景苑的三房房源，在即将谈拢的时候，房东将价格从750万元提升至780万元，导致交易失败。不过，随着上海各银行细则的陆续出台，不少区域的市场心态都恢复了稳定。据德佑地产金汇豪庭店介绍，目前门店周围的主营二手楼盘普遍总价在400万元以上，与内外环间200万元的普通住宅标准相差甚远。新政出台伊始，确实有部分房东不肯议价，甚至小幅上调价格的情况。但是，随着各银行明确能享受首套房待遇的二套房必须符合普通住宅标准，房东和客户都认清了该项政策对于他们没有实质性影响，因此最近几天，心态都变得较为平和，减小溢价甚至跳价的情况也得到了遏止。

　　德佑地产研究总监陆骑麟(博客)表示：随着各银行明确二套房享受首套房贷待遇的必须是普通住宅，以及利率以基准和九五折为主，本次房贷政策引起的市场波动必然会逐渐平复。但无论如何，这一政策对于目前的市场来说，依然是一个较为积极的信号，10月的楼市成交总体上还是很有希望超过9月的水平。