核心提示:下一步政策当局会在降低利率、促进市场出清、发展住房抵押贷款支持证券(MBS)和房地产信托基金(REITS)等方面下功夫,最终让房地产市场从政策市中走出来,让市场发挥决定性作用。但从长期来看,中国的房地产仍然无法摆脱人口老龄化的长周期魔咒。
赵建中国金融信息网人民币频道特约专栏分析师
国庆节前的房贷宽松政策内容主要有两点:一是价格端,贷款利率下限放松至基准利率7折;二是数量端,提高住房贷款的可得性,就是所谓的“认贷不认房”。
价格端的放松只具有名义上的窗口指导意义。商业银行的贷款利率限制已经放开,房贷利率要按照商业盈利要求来进行定价。按照商业银行的贷款定价公式:贷款的保本价格=FTP(对应期限贷款)+资本占用成本+营业及所得税+营业费用。粗略估算,商业银行5年以上的普通贷款FTP接近于5%,15年以上的住房贷款FTP个人住房贷款可能在4.5%左右。考虑到个人住房贷款的风险权重较低(50%,75%),耗费资本占用成本约在0.6%,税收成本会占用1%左右,再加上个贷较高的人工成本和相关费用,整个住房贷款的保本成本可能就高达6%。如果不是能带来其它贡献的优质个人客户,从经济盈利的角度来看,银行对个人住房贷款利率可承受的下限,我们估算最低为基准利率的98折。从9月份的数据来看,除了极少数外资银行住房贷款利率打97折外,大部分商业银行的利率都在基准利率以上(上浮5%-10%)。所以,如果没有专门的低成本资金来源渠道,让商业银行无附加条件执行七折利率完全不可能。政策当局也考虑到了这一点,所以积极推MBS等证券化工具,但从实际效果来看并不明显。
相对于价格端,数量端的放松实质意义更大。“货币是水,资产价格是船”,资产尤其是大类不动产的交易需要媒介,更需要信用支持;且资产价格的上涨跟商品价格的通胀有很大程度上的相似之处,都是一种货币现象。住房信贷一旦宽松,房地产的交易就增加了媒介支持和信用可得性,一些具有购房意向,但受制于当前购买力的居民,可以通过住房按揭的金融机制透支未来的收入,实现当期的住房资产配置,这相当于迅速提高了住房市场的当期购买力。尤其是,“认贷不认房”的贷款政策,对于刺激改善性住房需求具有较大的效果。我们在市场调研中发现,一些首套或者第二套房为小型住房(70平米左右)的居民,按照原来的住房限贷政策,基本上无法从银行获取贷款,因此也就无法实现改善性置业。限贷政策放开后,这些居民可以将小型住房卖掉,还掉原有贷款后,可以以首付三成的贷款购买新的住房。因此可以预见,认贷不认房政策的推出,肯定会释放一大部分原先由于限贷压制的购房需求,这对房地产市场具有较强的提振作用。
总的来说,我们对本次房贷宽松政策的观点是:七折利率意义不大,限贷放开刺激相对较强,但受制于高库存压制,不会出现类似2009年的大涨。下一步政策当局会在降低利率、促进市场出清、发展住房抵押贷款支持证券(MBS)和房地产信托基金(REITS)等方面下功夫,最终让房地产市场从政策市中走出来,让市场发挥决定性作用。但从长期来看,中国的房地产仍然无法摆脱人口老龄化的长周期魔咒。
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