拆解央行“救市”政策看房价走势
2014-10-13 14:22:20   中国涪陵网   评论：0

9月30号，央行与银监会发布限贷松绑新政：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。现持一套房贷还清，则购买二套普通房按首套享受贷款优惠。

　　这一政策被马光远、叶檀等人解读为史上最强救市政策，任志强则认为不然。央行的这一政策目的是为了救市吗？为什么不采取降低首付比例这类更强的救市政策？

　　诸多问题提出来了。现在跟随我一起解读央行的政策，方便做出合理的投资决策。

　　央行存在有救市激励

　　在目前经济形势下，作为货币政策的执行者，央行的确存在救市激励。救市政策的期望效果无外乎两种：一，通过对购房者的金融支持，拉动房地产投资，减小经济下行压力；第二，通过对购房者的金融支持，降低与房屋价格有关的贷款违约概率。

　　经济下行压力会带来就业减少—收入减少—需求减少—投资减少—就业减少的恶性循环，最终引起经济和金融的双重危机。仅仅对于金融系统而言，资产价格下降和收入减少引致债务偿还能力下降，违约概率增大，造成金融危机。扩大对房屋需求的金融支持，相当于房屋需求曲线向右移动，交易增加，房屋价格上涨，引起土地需求增加，政府在税收和土地出让两方面增加收入。购房者的银行贷款、以房地产作为抵押的实体经济业主的债务、地方政府债务都会降低违约风险。

　　央行政策的深度解读

　　首套房30%的首付比例，意味着房屋价格下跌的可能性略大于30%购房者断供的风险。购房者首付三成，就算买房之后房屋价格马上下跌30%，断供对于购房者也不是明智选择，因为购房者依然需要付足原价的70%才可能拥有住房。

　　那么，维持泡沫一直让房价上涨是不是一个好选择呢？答案是否定的，因为泡沫不可能长期维持。首先，有泡沫的房价对资源配置起误导作用；其次，持续上涨的房价拉高资本的价格；再次，高企的房价推高劳动力的价格。总之，长期泡沫引起实体经济萎缩，并最终导致泡沫破裂。

　　简单来总结，从央行这次的“房贷新政”中，我们可以解读到以下信息：

　　1、央行测算的房地产泡沫在30%以上；

　　2、房地产泡沫因会引起实体经济不景气而不可能长期存在；

　　3、央行出于违约风险考虑，不希望泡沫骤然破裂。

　　给投资人的和中央决策者的建议

　　所以作者对投资房产的个人的投资建议是：改善型需求视个人收入决定，如果经济走势继续下行，支付能力可能受到影响，个人损失可能不只泡沫破裂的损失；对于首套住房的购买者，央行应该不会出台更强大的救市政策，但是房屋价格可能下降；手上有多套住房的投资人，不必担心房产税的出台，因为出台房产税意味着进一步增加房屋供给，可以考虑在价格僵持阶段及时出售；对于期房，购买要尤其谨慎。

　　作者给中央决策者的建议是：尽快解决房屋成本引起的供给与需求之间不均衡的问题，找到由产出决定收入、收入决定房屋租金、房屋租金决定房屋价格、房屋价格决定土地价格的土地供给方式，而不是反向，由土地价格推高房屋价格直至推高劳动力成本，步日本经济增长—房地产泡沫—经济衰退之后尘。(节选自邦地产《拆解央行“救市”政策看房价走势》)