中国楼市不会崩溃 但这几个城市就不一定了
2014-10-13 14:22:19   中国涪陵网   评论：0

十一长假之前，央行银监会联合发文，公布一系列提振楼市的举措，包括放松首套房认定标准、鼓励银行发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等。这对于半年多以来一直萎靡不振的房地产市场来说，无疑是个极大的利好。

　　尽管央行新政的效果仍需进一步观察，但在澳新银行大中华区首席经济学家刘利刚看来，当前中国房地产市场的价格调整，只不过是又一轮的循环周期而已。这是刘利刚于8月份在彼得森国际经济研究所(PIIE)Policy Brief杂志上发表的观点，在9月24日的“鸿儒论道”上，刘利刚再次做出了上述判断。

　　刘利刚认为，中国房地产市场的担忧过于言过其实了。理由如下：

　　第一，中国的房地产投资与商业周期紧密吻合。

　　刘利刚指出，中国同发达经济体的房地产市场一样，反映了宏观经济的运转方向；但同发达经济体不同的是，中国的人均收入仍在快速增长，人口密度也要高得多，但城市人口则相对较少。换言之，只有中国经济继续保持增长，中国房地产的价值就会继续增长。

　　第二，房产需求仍高于供给。

　　刘利刚指出，在2005年之前，中国建成房屋数量(供给)通常多于售出房屋数量(需求)，但自此之后则发生了反转，并推动房地产价格不断上升。而且，刘利刚认为，由于中国的房地产开发商大多数归私人所有，他们“开始逐渐学会控制市场风险，并且开始根据市场形势决定供给，因此过量供给将不再会是问题”。

　　第三，按揭贷款质量优越。

　　刘利刚指出，目前，所有尚未偿还的按揭贷款占全部贷款的14%，占全部家庭存款的21%。而且，中国的按揭贷款质量一直很好，在所有类型的贷款中有着最低的违约率。此外，房地产买家在获得一笔按揭贷款前必须支付最少30%的首付，因此银行在面临房地产市场大幅调整时能够较好地得到缓冲。

　　第四，同全球水平比较，中国大城市房价并不高。

　　刘利刚指出，尽管看似高不可攀，但上海市中心的高端房产价格的平均水平仅是香港的33%、新加坡的40%、孟买和东京的60%；而且，上海房产的房租收益率(2.66%)与香港(3.0%)、新加坡(2.41%)和台北(1.57%)相比，并非不合理。

　　第五，全国“平均”房地产价格并不高。

　　刘利刚举例称，中国的平均城市房地产价格，据国家统计局2013年统计资料统计，平均是5850元/平方米，全国的价格收入比则是6.1，而世界范围内这一数值的合理水平是6至8。

　　第六，城市化将会进一步加速。

　　刘利刚指出，中国的城市化是推动房地产市场和中国经济增长的主要动力之一，而在未来十年，这一动力依然充足。据国务院发展研究中心估计，至2023年中国城市人口还将会增加至少2亿人，下一波移民将会使城市总人口上升至9.2亿人，同时总人口为14亿人，城市化率将上升至65.7%。

　　但部分城市将经历痛苦的调整

　　尽管认为中国房地产市场不会崩溃，但在刘利刚看来，部分地区则要在这一轮循环周期中经历痛苦的调整。

　　刘利刚指出，中西部地区的二三线城市已经表现出供应过量的显著标志，包括昆明、长沙、青岛、济南、南京和石家庄等城市在内，过去10年内房地产投资以每年20%的速度增加，而人口增长率却仅是3%。

　　刘利刚认为，如果没有很多政策的出台，这些城市房地产价格肯定有大跌的过程。