重庆晚报讯
市内部分商业银行在执行“认贷不认房”个人房贷新政时规定：将以前的“老房贷”还清，再次办个人房贷可算首套—首付三成，利率上浮10%。昨日，在房交会上，一些住着“蜗居”的改善型购房者正打算：先想办法将手头的个人房贷还清，再向银行申办个人房贷买一套大户型。市内银行人士提醒：提前还贷并不适合所有的“老房贷”，已享受利率优惠等3种情况下提前还贷并不划算。
“我们家有一套两居室按揭房，贷款期限为20年，已经还贷近8年时间，现在家里人增多了，想换一套大户型居住，可不可以只首付三成呢？”家住南岸区弹子石的赵女士专程来到房交会现场淘房，在对几个楼盘有了意向以后，开始向在房交会现场的几家银行咨询房贷问题。“你必须把"老房贷"还清，这样才能算首套房，享受首付三成，利率上浮10%。”银行工作人员告诉她，否则就只能算第二套房，首付必须六成，利率也是在基准利率基础上上浮10%。
“如果算第二套房贷，必须首付六成，这样我们就差首付款。”赵女士说，她看中的几个户型，套内面积都在120平方米左右，总价最低也要80万元。“我们现在只有30多万元现金，首付六成至少要48万元，还差一大截呢！”
怎么办？有人建议赵女士，先借钱将“老房贷”还清，然后重新按揭一套大房子，待新房子装好以后，将小户型卖了再还账。
“我听朋友说，按揭房前几年的月供，基本上都是还银行的利息。”赵女士纠结的是：已经按揭了8年，不晓得“先还老房贷，再办新房贷”这种方式到底靠不靠谱？
本组稿件重庆晚报记者 张彬
7折利率、还款超1/3
这些用不着提前还贷
市民将“老房贷”还清，再办新房贷，以此可以享受首套房贷政策。市内银行人士提醒：这种“还老贷新”的方式，不一定划算。在“还老贷新”之前，一定要考虑三个情况。1、手头的贷款优惠力度有多大？2、已经月供了多长时间？3、手头已有资金的投资收益如何？
情况1：若“老房贷”享受的是7折利率优惠，目前执行年利率应为4.585%，比银行五年期存款利率还要低。这样的贷款，提前还贷当然不划算，银行可能也欢迎这类市民提前还款。一旦你将手头的7折利率贷款结算，再去申办基准利率上浮10%的贷款利率，在整个贷款期限内增加的利息说不定就抵得上多出的首付款了。
情况2，若“老房贷”选择的是等额本息还款方式(记者注：多数“月供族”是选这种)，一旦还款时间已过1/3，相当于已向银行还了相当部分的利息，此时提前还贷着实不划算。当然，若月供时间超过了一年(没超过一年可能要交违约金)，但又没超过1/3，则可以考虑提前还贷。
情况3：至于“手头已有资金的投资收益”，则是看自己的投资理财能力。如果这笔钱获得的投资收益高于贷款利率水平，还不如把这笔钱先拿去投资，待适当的时候再想办法“还老贷新”。
因此，像赵女士已经还贷8年的这种情况，提前还贷就不划算了。如果赵女士想再买房，建议放弃首套房的政策，最好找亲友筹集10余万元，凑齐二套房的六成首付款。
老旧房也有春天
投资客专门买它
重庆晚报讯
房交会现场有这么一群人，他们活跃在二手房交易区，专门向中介打听哪里有便宜的老旧房出售。有人一出手就是两三套的买。这些人多为投资客，买老旧房正是看上旧城改造的机会。
重庆晚报记者昨天陪同西南政法大学的购房者郭先生，在房交会现场向中介打听有没有便宜的二手房，“大渡口革新村附近的以前重钢的老房子，小户型，45~52平方米，最低19万元。”诚祥地产销售人员介绍。郭先生嫌房屋太旧，一边广积粮房地产经纪公司销售人员插话说：“这房不错，你还别嫌它，如今专门有人买这种老旧房去投资。
这名销售人员介绍，之前有顾客在大坪、弹子石、大渡口专门买这种房，每套大约10~20万元。“如果你钱不够，可以办成按揭，然后再把房子出租，用租金来还按揭。如果这种房遇到旧城改造，既可以赔钱也可以要新房，很划算的。”
那投资老旧房有什么风险吗？广积粮房地产经纪公司置业顾问鲁犇提醒，今年有不少客户向他打听这种房源，但从投资角度来说，这也是有风险的。比如一般人是无法确定旧房改造的具体时间。有可能明年就改造了，也可能遥遥无期。总的来说，靠近步行街的老旧房改造的机率最大，修建时间比较久的改造可能性也比较大。目前主城区具有投资价值的老旧房主要集中在巴南和大渡口。南坪、解放碑、江北、沙坪坝等地的老旧房虽然也有，但升值潜力和改造预期比较明显，所以价格比较高，投资回报并不划算,并且由于房源比较少也不容易买到。
既然这种老旧房有投资潜力，业主为什么要卖呢？“普通业主其实也不知道何时会改造，但改善的需求却是实实在在的，卖了老房去住新房也是不错的选择。”鲁犇说。
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