楼市凄风冷雨下 厦门何故一枝独秀
2014-10-17 21:50:45   中国涪陵网   评论：0

　　二三十年前，厦门曾经被本地人这样理解：岛内以火车站为界，向西南一隅才是“厦门”。火车站以外的人们，去一趟市区，都说“来去厦门”；住在鼓浪屿的，渡轮过江遇熟人打招呼，也说“来去厦门”。如今，既便是安身岛外四区的人们，这样的隔阂感也渐渐消弥。城市空间的急剧扩大，并没有摊弱房价的上冲力，反而在这十余年间，持续蹿升，由岛内向岛外拓展。

　　如此趋势亦没有在当前楼市调整下变弱，却在28个月的连涨中，成就了一枝独秀的奇观。在特区政策优势褪色之后，海峡西岸之厦门，其独特的区域优势值得挖掘。裹挟这一优势的厦门楼市还有哪些独特之处？有没有泡沫？高房价与其经济活力如何碰撞？最近，《每日经济新闻》记者深入这一海岛型城市，探寻房价独涨的真相。

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　　综述篇

　　结束28个月连续上涨厦门楼市仍被看好

　　每经记者 李婷 胡健 发自厦门

　　厦门房价最近两年一直被视作“奇葩”，因均价已经超广州，而被调侃为“北上深厦”。国家统计局公布的8月房价数据显示，全国70个大中城市中69个城市止涨，只有厦门房价仍在上扬。

　　据中国指数研究院发布的9月百城房价指数显示，厦门新建住宅均价环比下跌0.18%，涨跌幅排行由8月的第4位跌落到第32位。这也是厦门房价连续28个月环比上涨后的首次下跌。

　　高房价背后的需求支撑较为强劲，当地一家房地产网站负责人告诉《每日经济新闻》记者，厦门岛内房价虽然直追北上广深，但不愁买家，楼盘本来就不多，而且有一个豪宅盘从不找销售代理，开发商只卖给熟人，就足以见得这个城市的楼市供求关系了。

　　厦门走出“独立行情”

　　近日，《每日经济新闻》记者驱车行至厦门热销楼盘之一的联发杏林湾一号。该盘位于厦门杏林湾杏林大桥桥头南侧，林姓售楼人员介绍说，目前只剩下3楼、4楼以及30楼以上还有几套房源，均价在两万左右，而且是折后价。

　　“现在卖的这栋已经是全部项目的最后一期，5月开盘共推出两百多套，房源现在已经所剩不多，户型基本都超过100平方米。”这位售楼员说，2011年项目首期开盘价格不足万元，去年初的一期价格在15000元左右，今年均价始终在2万元。

　　中指院的数据显示，8月厦门单价每平方米达到20728元，超过了一线城市广州2700多元，并且同比去年8月上涨18.26%。厦门的经济总量仅位居全国第53位，而广州高居全国第3位。

　　厦门市总面积逾1700平方公里，但厦门本岛的面积仅有132平方公里，厦门经济特区的发祥地，兼具厦门商业和政治中心功能。而现在岛上挤着超过200万人，仍然有不断增加的趋势，住宅供不应求已经成为长期主题。

　　厦门网上房地产数据显示，截至8月31日，厦门可售商品住宅存量为309.8万平方米，平均月增库存约20万平方米，累计可售套数为22706套。根据2013年9月~2014年8月月均销售23.75万平方米计算，库存量需要13个月可去化完毕。即便类比一线城市，这一数据已经十分优异，戴德梁行的数据显示，广州的去化周期已经逼近15个月警戒线。

　　多因素支持房价上涨

　　厦门楼市缘何独自坚挺？《每日经济新闻》记者在采访中发现，土地供应、人口吸附能力、城市消费能力等左右房价的因素，厦门全部站在上涨这一边。

　　按照原计划，2013年厦门计划出让62幅地块，计划供应土地面积341.99万平方米，建筑面积约753.73万平方米，其中商品住宅用地建筑面积405万平方米。

　　最终，2013年度厦门市出让土地总建筑面积达385.73万平方米，其中，住宅建筑面积136.16万平方米。由此来看，2013年实际出让的土地面积供应量只有年初供应计划的一半。

　　没有完成土地供应计划并不是因为土地市场行情不好。事实上，去年厦门商住地块土地溢价率高达117.3%，基本只要一块地出来就有众多企业争抢。

　　“以今年上半年为例，出让的十宗用地中，只有五宗是商住用地，僧多粥少，经过很多轮的竞拍。这会抬高厦门开发商在当地的土地成本，这就决定了未来房地产走势。”厦门当地一位开发商告诉记者。

　　一位业内人士认为，厦门因为土地紧缺，每推出一块土地便遭到房企疯抢，进而带动周边房价上涨，因此供地部门显得格外谨慎，供地节奏的放缓反过来助长了开发商抢地的冲动。

　　厦门大学经济学系副教授丁长发也指出，作为副省级城市，厦门市的公共服务可以超过福州，教育和医疗资源都在全省领先。“我认识的福建省其他城市科级干部都在厦门买房子，这就可见它的虹吸效应有多大了。”

　　后市仍被业内看好

　　与其他城市颇具危机感迥异的是，在当地业内人士看来，厦门房价未来仍具备上涨理由。

　　8月15日“闽八条”厦门细则落地，其规定，岛外各区，包括集美区、海沧区、同安区、翔安区不再执行住房限购措施。岛内思明区、湖里区非普通商品住房不再执行住房限购措施。非本市户籍居民家庭，首次在思明区、湖里区购房的刚需人群，限购1套普通商品住房。

　　这一政策颇具争议，观点也针锋相对。2014年上半年，厦门全市住宅成交13143套，比去年同期的24903套下跌了47.2%；成交面积155.48万平方米，与去年同期的284.49万平方米相比，下跌了45.35%，但其房价环比涨幅却位居全国第一。

　　“厦门的房价几乎没有调整，却率先放开限购，这样做对市场冲击不小。”中原地产首席市场分析师张大伟说，综合来看，厦门并不具备放开限购的条件，一旦全面放开，在供应有限的情况下，厦门的房价可能进一步上涨。

　　近两年，厦门楼市区域重点已经发生明显改变，2010年以前，岛内外成交比例大约为六比四，2010年就已经转为五成对五成。而2013年岛内商品住宅销售129万平方米，全市占比25.4%，岛外销售379万平方米，全市占比74.6%。

　　随着岛外交通的改善和配套的逐渐完善，越来越多的购房者选择置业岛外，岛内外住宅成交占比向“二八格局”挺进，到岛外去买房开始成为一种趋势，集美、同安和翔安等岛外区域日益成为房价新增长极。丁长发说，如果以十年为限，支撑厦门房价的因素还包括，岛外要建翔安国际机场，位于集美的高铁站已经到位，厦门还是人口净增加城市。

　　土地篇

　　厦门岛外土地争夺战：地王纪录频被刷新

　　每经记者 李婷 胡健 发自厦门

　　厦门岛内主城区寸土寸金。最近一次岛内土地出让是在2013年12月30日，湖里区推出两幅商住用地，其中一幅成为厦门历史上单价地王，楼面价高达29935元/平方米。而按照2014年年初的厦门土地供地计划，岛内土地将零出让。

　　业内人士认为，厦门市政府对于土地供应节奏的有效控制，使得厦门成为存销比最为健康的城市之一，厦门土地出让目前仍然保持较高的热度。厦门岛外目前已经成为开发商争夺土地的主战场，在今年全国楼市整体遇冷背景下，这座房价节节上涨的城市，土地市场也热闹纷呈。

　　土地价格领先二线城市

　　厦门房价持续上涨，克而瑞厦门机构首席分析师张子吉认为，原因之一就是厦门土地供应量少，尤其是岛内，整体楼面价节节攀升进而推动了房价的持续上涨。

　　《每日经济新闻》记者根据公开信息整理厦门2012和2013年土地拍卖信息后发现，2012年厦门土地市场共出让69幅地块，但其中住宅用地仅12幅，占比17.6%且均分布在岛外。

　　而2013年总供应土地48宗，供应总占地面积151万平方米，同比下降32%，其中住宅用地供应共交14宗，而土地成交金额则达到266亿元,同比上升76%。

　　这种供应少的状况在进入2014年以后并没有更大的变化，据张子吉介绍，今年以来厦门土地供应23幅，其中商住地块仅有8幅。“不过，与国内其他二线城市相比，厦门土地供应量仍然明显偏小，这也是为什么厦门一个二线城市，房价却直逼一线城市的原因。”

　　从近五年的厦门土地 （商住用地）价格走势看，2010年厦门土地成交楼面价3616元/平方米（均价），而到今年均价已经高达10687元/平方米，5年间涨了近2倍。这种价格水平，已经遥遥领先国内的其他二线城市。

　　此外，厦门近几年的土地供应几乎都分布在厦门岛外的集美、翔安、海沧和同安四区。不仅岛内土地出让绝迹，厦门岛外的住宅用地出让也面临“僧多粥少”的情况，而眼下汇聚在厦门的各路开发商几乎都要面临土地储备告罄的压力。

　　即使在全国土地市场受到房地产市场影响而多城遇冷情况下，厦门土地拍卖仍然地王频出，岛外地价也纷纷进入万元时代。7月11日，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)以33.88亿元竞得厦门同安区一幅商住地块，楼面价10381.5元/平方米。8月7日，厦门海晟房地产开发有限公司以5.18亿元总价竞得翔安区2014XP04地块，溢价57.93%，并以12634.15元/平方米的楼面价成为翔安新地王。

　　4年首现土地流拍

　　“有新地王作支撑，新盘的开盘价格肯定降不下来，而二手房价格也会看涨。”厦门中介协会副会长郭忠宗如是认为。

　　不过，2014年的厦门土地市场却发生了4年来首次商住地块流拍事件。8月7日，今年以来厦门最大出让地块，位于同安新城的2014TP02商住地块，总建筑面积达到33.43万平方米，起拍叫价达到26.41亿元，但只有两家企业领牌入场。在拍卖开始后，房企纹丝不动，最终因无人应价而流拍。这背后原因既能展现房企的担忧，也可看出政府的调控导向。

　　厦门城市年轮咨询策划公司董事长张文彪对《每日经济新闻》记者表示，目前业界仍然看好厦门，厦门房价今后仍存在成本性向上动力，但是大项目对企业资金需求压力大。

　　有观察人士发现，该流拍地块原本是计划于上月11日和保利地块同时推出，后被取消。有观点认为，取消或因同时推出多个大面积项目存在一定压力。而首幅地块流拍也给厦门土地市场降了一次温。

　　此次报名却未举牌的禹洲地产执行总裁蔡明辉曾透露，厦门土地资源非常宝贵，这几年土地市场供应量一直在减少，每次土地出让竞争都非常激烈，出让门槛非常高，基本上是成交以后5天内就要把地价交清，而且还要按成交价的10%交一笔保证金。门槛高了，企业一次性投入太大。

　　寸土寸金的厦门也不乏囤地现象。有消息显示，去年8月，厦门市国土房产局约谈了29家逾期未动工地块的用地单位，共涉及土地面积163.31公顷。其中：历年公开出让经营性用地中逾期未动工地块18宗，涉及土地面积69.83公顷。研究厦门土地市场多年的资深业内人士王崎也表示，目前厦门依然存在许多拿地年份久远还未开发的土地。

　　交通篇

　　厦门“双铁”时代来临 撑起房价上涨空间

　　每经记者 李婷 胡健 发自厦门

　　近日，《每日经济新闻》记者实地采访后发现，已经悉数通车的高铁和在建的地铁正逐步打开这座城市房价的上涨空间。

　　位于厦门集美区杏林大桥桥头的几个楼盘成为当地房价新增长极，开盘三年以来，房价已经翻了不止两倍，目前均价已在两万元左右，这一地区只是岛外郊区。

　　“未来地铁一号线将在这里设站，步行只需十分钟，将来房价肯定还会涨。”记者走访两处楼盘时，售楼人员不约而同打出地铁牌。

　　铁路一响，黄金万两。多条高铁线路贯通厦门，这也直接改变当地楼市格局，周边城市购房者更有置业厦门的动力。

　　“双铁”时代来临

　　厦门岛很小，很堵，很拥挤；厦门岛外很大，很宽，人很少。尽管如此，人和车辆依然喜欢挤进岛内。现在，岛内外人口密度比达到11∶1，一半的常住人口都挤在岛内。

　　地铁在本世纪第二个十年走入市民视野。厦门市的经济指标、人口及规划线路的客流规模指标均达到要求，具备修建轨道交通的基本条件，2013年底，厦门地铁1号线工程正式获批，建设工期4.5年，2018年厦门将正式进入地铁时代。

　　高铁来的时间则更早些，2013年底，厦深铁路正式通车，这是一条毫无疑问的“黄金走廊”。厦深铁路所属的杭深线，是我国“四纵四横”快速铁路网规划中的重要 “一纵”，它将中国经济最活跃的长三角、闽南金三角和珠三角首次直线连接。

　　厦门大学经济学系副教授丁长发告诉记者，厦深铁路的通车，使闽粤三个经济特区之间的8个县市，结束不通铁路的历史，从以前的发展“断裂带”转变为“增长带”。

　　今年厦门高铁陆续通达北京、南京和长沙等国内重要城市，高铁经济圈雏形已经基本形成。“制约厦门经济发展的各种因素也在逐步改善，厦门吸引投资和人流的条件越来越好，这为拉动地方经济增长、缓解就业压力等都提供了非常重要的前提条件。”丁长发说道。

　　房价想象空间打开

　　2010年，有着敏锐投资嗅觉的广东人老徐，跟随着已经开建两年的厦深铁路，从深圳“北上”至厦门。老徐说，当时厦门房价和深圳比给他最大的感受是“好便宜”。

　　厦门2010年的住宅均价为11000元／平方米，而深圳住宅均价当时一度突破20000元／平方米。老徐预判以厦门的经济发展、环境以及特殊的闽南中心城市地位，随着铁路交通网络的贯通完善，将进入快速上升通道。

　　从2010年底至2012年底的两年时间里，老徐在厦门花费数亿投资购买了几处综合性物业。随着动车时代的到来，厦门房价从2012年底进入快速上涨期，到2013年，老徐此前的投资回报已经超过了100%。

　　而动车时代到来也宣告厦门岛外集美北站新区的崛起。北站片区系以厦门北站为核心打造的新城，2012年10月该区首个商品房项目三期开盘时，销售均价就已达到9000元/平方米。

　　该片区楼面地价也创下了一年翻近5倍的记录，在2013年2月5日，集美北站片区地块2013JP02被杏林建设以6.092亿元拍得，楼面价为10503.45元/平方米，溢价119.77%。

　　2012年，厦门全市的新房销售面积和套数双双超过深圳，但厦门人口只有深圳全市的1/3；2013年上半年，只有约370万人口的厦门在新房成交量上，仅比约2000万人口的北京少1万套。

　　有分析指出，厦门接连两年房地产成交量的“井喷”，有相当大的一部分是因龙厦铁路和向莆铁路的通车所带来的大量置业客流。

　　外地购房撑起半边天

　　泉州安溪人陈家姐弟，是一普通泉州中产家庭。姐弟俩大学毕业之后，都选择离家最近的厦门就业。“闽南人不希望离家太远，而就业机会和环境无疑厦门是首选。”陈家姐姐工作两三年后，就准备在厦门成家。

　　2008年的厦门，即使买一套二手房，首付也需要十几万元，仅工作两三年的姐姐和男友全部积蓄合起来不过7万元，好在买房大计全家人支持，凑齐首付买了一套二手房。

　　2009年，陈家弟弟在厦门房价“低位”时，也在岛内买了一套100余平方米的新房。几年后，姐姐又购买了拥有海景资源的复式 “豪宅”。不愿意输给姐姐的弟弟，也在2013年购买了第二套房。

　　类似的例子不胜枚举，而在厦门的外地购房者中，周边最有实力的第一军团为泉州人。厦门岛内的豪宅不少都是给泉州人买去了。“这些做生意的泉州人之间也存在暗暗较劲，有一个说法是泉州人没有几套厦门的房子都不好意思说，成为身份和财富的象征。”一开发商销售总监如是表示。

　　但他同时向《每日经济新闻》记者解释说，这些购房者虽然不一定都能够住进这些房子，但却并非概念中的炒房，而是将其作为一种投资保值和固定资产长期持有。

　　而老徐之所以选择厦门，而不是北上广的原因除了回报率的考虑之外，他同样考虑到了风险因素。“厦门的炒房比例较低，估计在20%以下，不然我也不敢来。”老徐说，他曾在晚上专门开车到传闻中空置率最高的海沧区去实地看灯，确实如大家所言很多新小区亮灯率 （入住率）很低，不过这并不使他感到担忧，原因就是这些空置房的房东很多都是长期持有者。

　　福州到厦门动车的开通，把闽南、闽中和闽北的购房者更多带到厦门；龙岩到厦门动车的通车，则将闽西的购房者吸引到厦门……厦门对外地购房者的吸引力随着交通的完善，磁力进一步增强。

　　在限购执行之前，统计数据显示，厦门的外地购房者占比达到六成，而2010年限购执行以来，厦门本地购房比例回升，不过外地购房者依然是主要购买力。

　　消费篇

　　厦门主城区楼市豪宅化刚需被迫岛外置业

　　每经记者 李婷 胡健 发自厦门

　　“厦门人有一种观念，就是只承认岛内是厦门，不承认岛外辖地（如集美、杏林）是厦门。最奇怪的是对岛内的厦门大学，也不承认是厦门。厦大的人进城，要说到厦门去；鼓浪屿的人则否认自己是厦门人，而坚持说自己是鼓浪屿人”。

　　这是在厦门大学任教的易中天在《读城记》中对于厦门人乡土意识浓厚的描述。究其原因是厦门人对于厦门本岛的喜爱。

　　厦门市政府网的信息显示，2011年，厦门全市土地面积为1573.16平方公里，其中厦门本岛的土地面积为141.09平方公里（含鼓浪屿），海域面积约390平方公里。

　　自2010年厦门岛内外建设一体化全面铺开以来，尤其是最近两年，厦门人的上述乡土意识已发生明显变化，一些厦门人开始走出本岛，选择在岛外安家落户。当然，这种选择主要还是因当地楼市的发展所推动。

　　岛外房价直追岛内

　　在杏林湾桥头，小惠隔着浅浅的海峡望着对岸的岛外辖地称，“以后这里就是我的家了”。

　　据小惠介绍，其在厦门工作、生活近8年，期间一直居住在厦门本岛，几乎从来没有到过杏林，但不久后其将迁往此地居住。

　　对此，小惠称，从某种意义上说，这个选择多少有些出于无奈，因为岛内安家本是第一选择，甚至是唯一选择，如果买房的首付能够早一点凑齐，如果岛内的房价这一年不是涨得那么猛，她还是会选择在岛内置业。

　　据小惠介绍，2012秋天，其和男友除拿出多年积蓄外，还分别跟亲戚朋友借了些钱，花了半年时间好不容易凑上40多万元首付，准备在厦门岛内买套小户型，但该区域的房价已从2012年7月的18000元/平方米,涨至2013年上半年26000元/平方米，于是其岛内购房计划落空。

　　此后，小惠分析得出一个结论，按照其收入，5年内在岛内安居的可能性极低，超过80万元的首付费用已在承受能力范围外。

　　事后证明，小惠的结论十分准确，目前厦门岛内一些刚需新盘的在售均价已达到35000元/平方米，比2013年又上了一个台阶。

　　据了解，现在厦门岛内目前最贵的普通住宅有建发中央湾区的大平层，均价为53000元/平方米（带1万元/平方米精装），万科湖心岛的均价52000元/平方米 （带8000元/平方米精装）、恒禾七尚的毛坯均价为43000元/平方米。

　　按照厦门市去年底更新的普通住宅标准，岛内豪宅的认定为总价300万元以上，而按目前岛内新盘的价格，厦门岛内可谓“遍地豪宅”。

　　厦门一开发商对 《每日经济新闻》记者坦言，由于岛内近几年几乎都没有新增的供应项目，所以新房稀缺，目前厦门房价相对比较高，已经接近一线城市水平。而岛内供应都以总价较高的大户型为主。

　　二手房行情又是怎么的？据小惠介绍，去年5月，其跑遍了岛内多个地段后发现，受一手房上涨影响，厦门岛内二手房的挂牌均价也突破了20000元/平方米。

　　“毕竟这么多年工作生活都是在岛内，岛外新区现在还处在配套建设初期，完善还要数年时间，岛内供应量紧缺，即使房价下跌也很难受波及。”小惠这样告诉记者。

　　小惠最终选择了距离厦门本岛一桥之隔的集美区杏林湾桥头片区，一套80余平方米的小户型海景房，价格约为15000元/平方米。

　　“地铁、海底隧道、翔安国际机场等重大项目的开建，使得整个厦门居住半径不断增大。”克而瑞厦门机构首席分析师张子吉认为，随着市政配套的完善，岛外区域的宜居性正在增强。

　　不过，小惠购房一年后，其所购楼盘三期开盘的均价已飙升至2.1万~2.2万元/平方米。

　　“如果按照现在的价格，我肯定买不起。”小惠表示。

　　记者发现，按照厦门岛外普通住宅的认定标准，面积在144平方米以下，总价在220万元以下，那么以小惠所购楼盘三期2.1万~2.2万元/平方米的均价计算，该楼盘的100平方米中小户型已然晋升豪宅之列。

　　新房库存总量将升高

　　厦门城区就是厦门岛，只有141平方公里，占厦门总面积不到10%，岛外占厦门总面积的90%以上。由于以前的投入和产业布局都集中在岛内，因此各区域之间发展不平衡。

　　2010年，厦门正式全面铺开岛内外一体化建设，岛外迅速成为地产商开发的热土，国内大开发商纷纷进驻厦门。

　　张子吉认为，未来岛外肯定是重点发展对象，目前，集美的发展大家都有目共睹，未来无论是生活配套，还是交通条件都会有较大提升，尤其是地铁开建后，不过目前集美的楼盘价格都比较高，很多刚需客户已经承受不起了。

　　张子吉表示，目前岛外各区，只有翔安相对来说没有工业规划，因此未来人居环境应该不错，目前其价格还算比较合理。

　　2013年，厦门外岛的几次商住用地出让几乎都创下了当地的新纪录，而今年国贸拿下的集美杏北地王 （楼面价为13135.51元/平方米）也给其周围的在售楼盘做了一个价格坐标。

　　不过，有业内人士向《每日经济新闻》记者表示，其实此前大家预计该片区的楼面价有望突破15000元/平方米。

　　张子吉表示，伴随着下半年新盘放量、新房源上市，厦门楼市一手住宅库存总量将会不断攀高，将会对房价下行构成压力。加之下半年信贷紧缩状况改善可能性不大，厦门购房者入市的意愿和能力都将大打折扣。

　　“在接下来的几个月，伴随着更多新盘、新房源入市，开发商迫于走量压力和销售回笼，房价或会出现回调。”张子吉如此向《每日经济新闻》记者表示。

　　统计数据还显示，2013年厦门城镇居民人均收入为41360元，房价收入比差价较大。在厦门岛内外一体化发展建设刚刚起步阶段，过高的房价无疑将会产生不良的反作用。

　　观点篇

　　厦门经济转型“去房地产化”迫在眉睫

　　每经记者 李婷 胡健 发自厦门

　　今年厦门房价环比涨幅全国居首，去年当地还曾出现一房难求得的情况。

　　集美区杏林大桥桥头，一家房产中介公司区域总监陈迪（化名）讲起去年二手房生意之好做，眉宇间透出兴奋。“卖出一套二手房，好几个人排队买，房东干脆直接在我们店铺开起了拍卖会。”

　　尽管今年厦门楼市成交量同比有所下降，但价格未见松动。陈迪告诉《每日经济新闻》记者，杏林大桥桥头区域是距离厦门岛内最近的地方，房价上涨潜力大，现在一套二手房的价格在17000元/平方米左右，同地段新房均价为20000元/平方米，而在两年前，该区域的价格大约只有10000元/平方米。

　　此外，据了解，厦门岛内主城区新房均价已经在35000元/平方米左右，并且已有豪宅化趋势，鲜有刚需小户型商品房。

　　对此，厦门大学经济学系副教授丁长发指出，厦门的高房价对人才形成挤出效应，当地经济发展需要“去房地产化”。

　　政府提优化发展第二产业

　　多项厦门当地官方统计数据显示，近年来，厦门房地产行业的快速发展对当地经济增长贡献颇大。

　　2013年，厦门市房地产投资531.8亿元，占全部固定资产投资1347.54亿元的39.5%，刚好占第三产业投资的半壁江山。当年房地产业实现增加值271.4亿元，增长12.0%;占全市GDP的9.0%，对三产的GDP贡献率为22.7%。

　　在财政收入上，厦门市2013年土地出让金收入273.07亿元，占厦门市一般财政预算收入490.6亿元的55.7%，其房价在去年底全国排名第4位，而GDP总量排名仅列53位。

　　对此，丁长发指出，与制造业相比，房地产业来钱快。过多的资金、资源配置给房地产业对制造业等其他产业产生“挤出效应”。

　　此外，由于土地供应偏紧，引得众多房企在厦门逐鹿土地资源。今年7月，经过116轮竞价，厦门同安一地块被保利地产以33.88亿元收入囊中，溢价率为31.42%，楼面成交价为10381.49元/平方米，成为同安区“新地王”，至此，厦门岛外四区的楼面价全部突破万元大关。

　　这使得厦门楼市逐渐走出一股“独立行情”，地价节节升高，房价也随之而起。

　　厦门一当地开发商向《每日经济新闻》记者表示，厦门的房企经过前两三年的发展积累，手头现金流相对充裕，不像其他市场的开发商急需去库存。“由于供应不多，很多开发商在厦门都没有土地储备，大型房企在各地开发的战略规划一般都是储备两到三块地，而在厦门，开发商如有一块土地储备（除在售项目）已算相当不错，资金和土地都使开发商没有迫切去化需求，降价意愿自然不强。”

　　对此，丁长发认为，“短期内，虽然发展房地产、土地财政让GDP增值、财政收入增加，但从长远看，这不利于经济的可持续发展，也不利于产业的转型升级。”

　　丁长发进一步指出，厦门的核心驱动力还是制造业和旅游业，旅游是周期性行业，因此根本还是在于实体经济，房价居高不下，难留住人才。

　　事实上，福建和厦门当地政府也已经意识到此问题，早在2012年，时任厦门市委书记于伟国就指出，产业才是这个城市的骨架。没有强有力的产业的支撑，这座城市做不大、做不强。

　　福建省省长苏树林在今年福建的地方“两会”上也指出，厦门要“又富又美”，一定要优先发展第三产、优化发展二产，不发展二产没有出路；不发展二产，厦门强不了；不发展二产，厦门三产没有服务对象。

　　一时间，优化发展第二产业、做优做强实体经济成为厦门的 “热词”，但这对厦门这个正在努力实现岛内外一体化的城市来说，先发展第三产、优化发展二产将是一个慢工出细活的过程。

　　丁长发指出，目前应有意识地降低房地产对经济的贡献度，集美、同安等地正在开发中，卖地出政绩和卖地出财政收入的冲动需要避免，即便城市发展需要地产，但厦门的房地产跑得快了点。

　　寻经济增长新支点

　　2010年，国务院批复厦门经济特区范围扩大到厦门全市，将岛外的集美、海沧、同安、翔安4区纳入特区范围，特区面积陡增到1573平方公里。作为“海峡西岸经济区”龙头的厦门，便开始提出一系列概念，核心就是寻找经济增长新支点。

　　上海自贸区建立不久，厦门就迅速提案设立自贸区。由于福州新区、平潭综合实验区也不甘落后，均提出享受“自贸区”或“自由港”的同等政策，最后福建省政府为了平衡各方，将三个地方捆绑在一起，打包成了福建自贸区方案。

　　不过，在当地学者看来，考虑其定位和规划，福建自贸区短期获批可能性较小。

　　地理位置优越，经济增长近年来却一直疲乏，这引起了一些当地学者的困惑。厦门大学教授林书民表示，近年，周边地方的经济发展层次对厦门经济的发展有着较大的支持。如晋江、泉州、漳州一带，它们距离厦门较近，有着同城化的需要，同城化之后当地民营企业的运营机构、总部开始往厦门搬迁，甚至汕头也有一些企业总部迁往厦门。

　　林书民认为，厦门在闽南三角洲还是中心地带，可以成为闽南地区的资源配置中心。按照现在这种模式，岛内开发加上周边发展，变成大都市，这座城市就很有前途。

　　但因三方利益诉求完全不同，各有算盘，同城化目前没有多大的进展。当地一位不愿具名的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，漳州目前仍然是“吃饭财政”，如果实现同城化，厦门房价可能会跌很多，如果区域合并，则涉及大规模人事变迁，都属于麻烦事。

　　与厦门只有一小时车程的泉州作为福建民营经济重镇，是国内一大批知名鞋服品牌的生产基地，泉夏之间的总部经济暗战也是两地政府间公开的秘密。

　　今年泉州地方“两会”期间，泉州市长郑新聪在晋江代表团座谈时特别提到总部经济区和服务业，其称晋江在这两方面都做得很好，“厦门开单、泉州提货的局面，要改变，泉州要做好总部经济”。

　　对此丁长发认为，厦门岛内筑巢就能引凤的思维需要改变，规划是这么规划，能不能实现是另外一回事，厦门政府对外企和国企服务的很好，在针对小微企业和民企的力度和政策还有欠缺。