叶檀：房贷证券化不得不做
2014-10-27 15:13:29   中国涪陵网   评论：0

　　为了扶住房地产这根支柱，地方政府正加大救市砝码。

　　据《华夏时报》报道，根据公开信息的不完全调查统计，目前除潍坊、宁波之外，天津、绍兴、杭州、遂宁、眉山、铜陵、宣城、芜湖、长沙、南京、沈阳、武汉、常州、葫芦岛等超过20个城市都出台了购房补贴、契税补贴等救市措施。这是地方政府能够动用的最后手段，减税、补贴、降公积金利率。

　　根据国家统计局最新公布的数据，今年前9个月，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%，环比回落0.7%，房地产投资占比固定资产投资罕见跌破20%。房地产开发企业到位资金、商品房销售面积、销售额均创年内新低。相反，同期商品房待售面积57148万平方米，再创历史新高。一高一低，如热锅上的蚂蚁。9月份，新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。

　　此前救市政策并未稳定楼市，因为紧缩与实际高利率导致预期没有改变，现金与套利为王。

　　此前房地产有泡沫，租金回报率极低，大家趋之若鹜，看中的是房价上升之后的差价，谁也不指望纯粹靠租金过日子。一旦房价持平，原有的盈利模式发生了根本性改变，投资者不得不计算房租收入多少年能收回成本并小有盈利。最好的情况下，200万元的房子月租1万元，也得17年左右才能收回成本，月租5000元，就得34年收回成本了。更何况，未来还有房产税的负面预期，习惯了赚快钱、赚大钱的投资者，哪能忍受这样的折磨？

　　最乐观的估计来自于刚性需求，不是有2亿农民朋友要进城？他们不得不在保留宅基地上农村别墅的时候，再买一套迁入地的房子，这是他们的刚性需求。中国低收入群体的收入状况不容乐观，他们是价格最敏感群体，绝大部分时候，迁入地的房价不是他们所能承受的，从这个意义上说，拥有刚性需求的人，是无效消费群体。

　　农民工朋友的打工收入与所在地房价相匹配，在大城市通过泥水工等一个月赚8000元，当地的平均房价大多在1.5万元以上，加上这些农民工朋友首先选择在老家盖房、生儿育女，对拉动所在地房价贡献不大。只有把这些农民工朋友培育成有专业、能在城市扎根的中等收入人群，让他们成为购房主体，房地产才能改变靠投资者拉动、作为投资品的风雨飘摇状态。

　　现在各地购房构成大部分是刚性需求，按照消费品定价，而以往房地产定价是按照投资品定价，这中间一半以上的落差，谁也受不了。

　　一个问题是，事实上房地产只是环比下降，截至8月份，同比并没有下降，为什么会出现地方财政火烧眉毛的现象？

　　这只能用债务杠杆来解释，地方财政平台公司的借贷担保、地方养老金不足的补贴支出，几乎全都与房地产有关，因此，围绕房地产的实际债务杠杆远比我们想象的要高，如果杠杆是10倍的话，房地产下跌10%不到，债务就在头顶上摇摇欲坠。

　　央行不可能大规模释放货币，怎么办？金融创新与政策创新，近期应彻底取缔房地产不合乎市场化的做法，清理税费；远期是通过改革加快城镇化、加快培育中等收入人群。

　　9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励银行通过发行MBS（住房抵押贷款证券化）和期限较长的专项金融债券等募集资金以增加贷款投放。这是必然之举，走到这一步，为了避免金融整体风险，房贷证券化已是不得不做。　　每经评论员 叶檀