双限取消郑州楼市不会出现井喷 房企分化将加快
2014-10-17 21:35:37   中国涪陵网   评论：0

　　国庆节前一日，央行宣布解除限贷，同时河南五部门出台意见，促进房地产业发展。那么解除限贷以后，市场会出现井喷吗?房地产市场会出现进一步分化吗?后限贷时代，老百姓究竟该不该立刻买房?14日，几位来自河南省内房地产行业的大咖，围绕“限贷解除，市场会井喷吗”发表真知灼见，上演了一场酣畅淋漓的思想碰撞。

　　【议题一】限贷松绑 是救市吗?

　　李晓峰：央行选择在这个时间点解除限贷，是用心良苦。各位如何评价央行在这个时候宣布解除限贷?究竟是什么促使央行下决心支持楼市信贷?这对有关房地产的金融市场有何深远的影响?

　　李涛：实际上，限购解除后，市场受影响不是很大。十一黄金周之前解除限贷，与当前的经济有所下滑有关。同时，当前的房地产市场一直没有真正用市场那只手去调整，这次限贷解除后，可以说目前宏观调控手段都松动了。

　　限贷松绑，对刚性需求、改善性需求的释放肯定会有影响。因为前几年没有限购、限贷时，许多人买房都是从小户型开始，他们正面临改善居住环境换二套房，因此改善性需求也很大。

　　至于投资性需求，我认为可以用“蠢蠢欲动”四个字来形容，但真正的投资、投机者，应该不会真正进入市场，他们还在观望是否会真正实施房产税。

　　王沥锋：此次限购、限贷的松绑，对房地产金融市场的刺激明显，政策利好下必将刺激楼市销量的增长。而长期被限制的首改客户、投资型客户及奢侈消费客户将再次得到释放，市场活跃度必将加大。开发商方面，资金链紧张的局面将有望得到缓解。一线销售促使库存压力趋缓，也将促成土地市场再次活跃。同时，房地产投资在整个固定资产投资中占据了25%的比重，房地产的回暖也将带动全国经济的进一步增长，经济下行的情况从而有望得到改善。

　　朱洪杰：此次放开限贷，我个人理解不是为了救市。2013年全国的成交量达到了历史最高点，而通过今年土地的放量，供求不存在矛盾，因此限贷放开后，也不会对市场价格起到决定性影响作用。

　　韩洪涛：我曾经和银行方面探讨过一个问题，就是现在银行到底压了多少房款没有放出来?结果令人吃惊。因此，如果此次取消限贷，还不能够刺激房地产业的健康发展，我个人推测，不排除下一步开发贷政策逐步放宽的可能性。事实上，解除限贷以后，目前郑州市各大银行尚未开始执行，因此市场也没出现预想的爆发。政策需要消化，银行也需要消化。

　　另外，外部的购房环境已经发生了变化，购房者的心理也发生了变化，他们越来越理性了。至于对下一步金融市场的影响，我认为是利好的、积极的，上升通道已经打开。

　　唐玮：过去，我认为限购解除之后，会使市场产生变化，但现在看来没有什么太大的变化。而当整个经济环境、消费者心理以及供需关系发生变化时，一些政策性手段的推出是早晚的事儿。解除限贷后，较能刺激改善性刚需购房人群，因为改善居住环境的成本降低了很多。那么改善性需求到底有多大量?业内有一个普遍认知，是占到整个购房需求的15%，实际上这个比例会超过15%。仅从我们的项目来看，限贷取消后，井喷现象并没有出现，只是看房人数增加了，成交额增加了20%左右。目前这个阶段应该是一个窗口期，我们将迎接房地产行业的白银时代。

　　王鹏：回归市场是大家的共识，但我想多探讨一下，限贷限购取消后，房地产税收制度改革对房地产业将有怎样的影响。有专家曾说，中国税收体制改革一旦实施，地方财政基本不再有缺口，意即可以不再依靠于房地产业。

　　另外，现在中国的房地产业存在一个问题，一线房的市场占有率仅20%左右，远远低于其他传统行业的龙头企业市场占有率，这说明目前的房地产行业品牌参差不齐。

　　【议题二】井喷不会出现 市场将长期稳定

　　李晓峰：限贷松绑后，郑州楼市销售会出现短时井喷吗?限贷松绑对楼市的销售究竟有多大影响?

　　朱洪杰：我们在地市有几个楼盘。尤其在县城销售楼盘时，我们从来没有感觉到首付比例大小是客户关心的问题，他们能不欠就不欠，能少贷款就少贷。目前的郑州房地产市场，除了投资性需求之外，其实市场容量很稳定。但为什么今年下降这么多?我一直在思考这个问题，我认为是购房成本的攀升抑制了购房欲望。房价没有变，却因为贷款的利率上升，造成隐性房价升高。限贷放开了，但银行利率一直不落地，很多购房者纷纷开始观望。

　　唐玮：现在没有出现井喷，主要因为各银行还没出台实施细则。从我们楼盘的情况来看，看房量比上个月增加了约60%，但大都是只看不买，大家都在询问银行政策。预计具体政策落地后，市场会有变化，但井喷不大可能。

　　韩洪涛：从短期情况来看，不会出现井喷，原因很简单：政策落地需要时间，购房者更加理性。但是接下来几个月对开发商是利好势起，一些计划明年、后年买房的人可能会提前实施。真正的改善性购房者，有可能会提前消费。所以说从短期来看，对房地产的发展销售起到很好的积极作用。

　　李涛：我认为不会井喷，因为郑州市场一直都呈现小幅上扬的态势，目前解除限贷，可能在短期内促成市场小幅上升，但长期看还是会持续稳健发展。郑州楼市一直相对比较理性，原因是首先河南只有一个中心城市郑州，郑州的吸附能力很强，再加上河南人口基数比较大，这就能支撑起整个市场。调控最严厉的时候，市场都没有出现降价或大幅的市场波动，现在可以预见市场即便有上行态势，也不会波动过大。因此限贷解除后，会有短期井喷，但长期看应该比较平稳。