楼市利好政策迭出 武汉迎来最佳购房季
2014-10-17 21:36:40   中国涪陵网   评论：0

　　限购解除、限贷放松、政策面利好等因素叠加，目前武汉中心城区不少楼盘日成交20多套，相当于早前一周的成交总量。但同时，成交价格并未出现上涨，多数项目仍以平价走量甚至降价促销为主。

　　“房价还会不会跌，未来涨的可能性有多大？”不少市民仍处持币观望状态。房价点评网武汉首席分析师吴洋认为，未来一年房产市场将迎来较好局面，武汉市场前三季度表现坚挺，未来将持续高走。今年四季度，武汉市新建商品住宅供求将逐渐趋于平衡，高企的库存逐渐下降；到明年二季度，存货去化周期将由目前的13个月下降至8-9个月，回归合理，一般认为，合理的存货去化周期在6-12个月；库存下降至8个月后继续下行，房价将出现上涨。

　　武汉房价收入比低

　　目前，武汉市房价收入比为9，在全国处于较低水平。

　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以武汉为例：一套普通两居室新房100平米，按单价1万元计算，平均100万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为5000元，则家庭月收入达到10000元，年收入为12万元。这样房价收入比则为8.3。

　　而据最新的统计数据显示，在剔除可售型保障性住房后，2013年中国35个大中城市房价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居榜首。也就是说，从长远来看，武汉房价仍有一定的上升空间。

　　数据显示，武汉均价8000-12000元/平米的产品成交占比过四成，即将成为市场主力；受中高端项目影响，单价在9000-12000元/平米产品成交占比呈逐年上升趋势，推动价格上行。从总价方面看，90万元以上的产品成交占比33%，呈逐年扩大态势，而70万元以下产品逐年减少；受新增中高端项目价格带动，成交总价持续走高。

　　人口红利促需求增长

　　2014年，武汉74个城中村已拆迁房屋面积为3534万平米，待拆迁面积约1334万平米，拆迁带来的置业需求量在2年内仍十分充足。

　　此外，年均25万对结婚数量仍会持续，婚房需求稳定。同时，武汉人口红利水平高，20-60岁核心劳动力占比达69%，劳动力充足，未来房地产发展的支撑充足。

　　另外，限购前，外地人在汉购房比例在30%，限购后这一比例维持在10%左右，吴洋分析认为，这一部分压制的需求释放，有望带来240-400万方的新增成交量。

　　年末为最佳购房期

　　“四季度市场以去库存为主，价格上涨可能性不大。”吴洋认为，四季度，武汉整体市场成交量预计在550万方-600万方，全年成交量预计1800万方，四季度供应量将不低于550万方，环比小幅下滑，全年供应量预估为2000万方，供求比由1.4：1下降为1.1：1，供求趋于平衡。

　　今年以来，武汉新建商品住宅市场成交持续稳定，吴洋预计，四季度成交量将达600万方，环比上涨38%，较去年同期涨四成；预计明年上半年成交量继续上涨。

　　至四季度末，供需基本平衡。需求稳定上涨，供应量在一季度出现下滑，这一时期为库存的消化期，价格维持稳定。当库存出现供小于求时，价格开始上涨，因此，四季度末至明年一季度期间，为购房的最佳时机。

　　明年或持续小幅上扬

　　2014年上半年商品房新开工面积的减少将导致明年上半年市场新增供应的减少，2015年4、5月份，新增供应量萎缩，同时成交量持续稳定，存货去化周期将由现在的13个月下降至8个月。吴洋分析认为，届时可能会出现供小于求的局面，价格将有一轮上涨，环比涨幅预计为4%-5%，即明年二季度房价相较于今年9月份，有12%—15%的涨幅。

　　此外，受政策利好影响，2014年9月，武汉市中心城区中高端项目成交量上升明显，拉动整体市场成交价格上浮，主城区新建商品住宅成交均价为8679元/平米，四季度，成交价格将保持稳定，同比增长约10%；预计2015年成交价格较今年持续小幅上涨，二季度末达至历史高位，同比增幅13%左右。

　　数据显示，武汉整体市场价格指数在今年7月和9月出现两次跳涨，环比增幅分别为7%和5%；均来自于中心城区中高端项目成交推动作用，受益于新政，整体均价指数将持续走高。