楼市金九银十规律难延续 7折利率看得见摸不着
2014-10-13 19:47:04   中国涪陵网   评论：0

　　面对今年前八个月低迷的楼市行情，“金九银十”以来，各地楼市促销花样翻新，但依旧是成交乏力景况。持续冷清的楼市，在传统销售旺季遭遇 “惨淡开局”，也迎来了信贷新政的变数。

　　促销不断，

　　传统旺季平淡开局

　　“交2000抵20000”“开盘可享1个点购房优惠，承诺降价即给置业者无条件赔付”“认筹可享九七折优惠，还送2万元车位抵用券”……在蚌埠，开发商积极促销，除了常规的暖场活动，各种各样的营销手法更是层出不穷。“来访报销车费，赢取精美礼品”“老带新成交，即可获价值千元到万元不等的购物卡一张”“特惠房”……在芜湖，“国庆买房7重钜惠”的广告四处散发。

　　一些地方房企还推出了 “全民营销”。在蚌埠市滨湖区某楼盘，销售部工作人员透露，不管你是谁，只要能带来一笔成交，就能获得2000元左右的佣金。在合肥，生态采摘、娱乐嘉年华、家庭DIY、爬山骑行比赛等家庭型的营销活动不断，楼盘营销不断翻新花样。

　　“金九银十”一直是传统房地产销售旺季，但今年多地的楼市整体表现平平。今年8月，在中央“分类调控”政策的指导下，合肥市取消限购，但目前楼市并未有明显变化，“金九银十”开端延续了8月末的下滑趋势。合肥某房地产网站统计数据显示，9月份，该市共成交商品住宅6886套，为全年最低月成交量。各地楼市总体“金九”不再、“银十”开局平淡，已成事实。

　　从土地市场看，9月，合肥共计成功出让地块 13宗约952.25亩，揽金约44.88亿元。合肥土地市场表现已不及上半年的“金三银四”，大部分出让地块还是8月份未拍卖而在当月以挂牌出让的，新供应的地块较少，且多以低价成交。

　　芜湖市镜湖区黄山东路某楼盘销售部经理徐先生表示，前8个月，开发商与购房者的双向观望，使得房源大量积压；作为下半年跑量的“金九银十”，目前“成色”不足，相对于往年来说明显黯淡不少。为弥补年末交付工程款等带来的资金链危机以及降低冲刺年报销量的压力，开发商或将加速让利“以价换量”。

　　7折利率，“看得见”或许“摸不着”

　　9月30日，中国人民银行、银监会联合发布 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房认定标准进行了重新界定，并重申“三成首付、利率最低0.7倍基准”。这被市场解读为信贷新政力度超出预期。 10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

　　综合来看，信贷政策利好楼市。但市场尚需一段时间的消化期。 10月10日，记者以购房者身份向工商银行、建设银行、农业银行等部分国有大型商业银行，及东莞银行等部分城市商业银行个人信贷部求证，相关银行工作人员称，总行已出台文件，但具体执行要等待通知。 “十一”黄金周期间，楼市整体表现平平，也说明购房者总体处观望状态。

　　业内人士分析，央行信贷新政有助于增加购买力，此前被压制的部分需求有望释放，但不同地区楼市表现将会彼此有别。在合肥及皖北等购房需求较旺盛的地市，限贷政策调整将对市场带来实质利好，将逐步促进改善性需求入市；但对皖南部分商品房供给长期大于需求、库存积压比较严重的城市，影响比较有限。

　　房贷放松有望刺激改善性住房需求，但利率7折真的会来吗？“存贷利差缩小的背景下，房贷利率出现普遍7折的可能性很小。即使有，也会有很多苛刻的限制条件，对绝大多数购房者来说，看得见却摸不着。”徽商银行总部有关人士坦言，目前，银行资金成本不断提高，按揭贷款利率执行基准利率，银行就基本不赚钱了。 “每家银行在大的政策方向下，执行力度也不同，购房者能拿到9折利率就算很不错了。 ”

　　据悉，在东莞银行已出台新房贷执行细则中，首套房认定执行央行9月30日所发文件中的新标准，即拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%。在贷款利率方面，东莞银行的细则中明确下限为基准利率上浮10%。

　　放风涨价，“噱头”扛不住“高库存”

　　“为了集团持续发展战略，改变销售价格低于成本的现状，各项目11月1日开始，对销售价格进行全面提高，并对价格进行5%～10%不同程度的上涨。 ”国庆以来，多家开发商刮起“文件”风，多份名为某某集团“全面调价”的文件在微信朋友圈中广为流传，这些开发商在我省均有项目涉及。记者电话联系了部分开发商在合肥的项目，绿城售楼部工作人员表示，文件真假他不能断定，目前没有接到具体通知，但楼盘有涨价的可能。

　　一个不容忽视的情况是，目前库存依旧高企。上半年，全省商品房待售面积1477.4万平方米，增长16.4%，增速比一季度加快6.4个百分点。从待售时间看，待售一年以下、一年至三年、三年以上的商品房占比分别为41%、51.8%和7.2%。2013年末，全省商品房新开工面积超过1亿平方米，按照建设时序，今年下半年将陆续上市销售，加上市场已有的库存量，开发商将面临较大的消化压力。

　　“一些房企放风涨价，多为噱头。”长期关注安徽楼市的三迪地产营销总监吴昊认为，我省各地楼市去库存化总体并不理想，有些项目拿地贵，成本高，由于融资成本、财务成本均比刚需产品更高，更需要快速回笼资金。记者在合肥、芜湖、铜陵等地采访时，多家房企营销负责人表示，前三季度业绩不尽如人意，四季度业绩压力大，降价促销依旧是四季度主打的营销策略。一些业内人士认为，10月是信贷政策的落地执行月，后续的政策执行力度是影响市场的关键因素。整体看，市场大幅下调的空间不大。

　　“过去十年是楼市的黄金十年，而当前的楼市正在调整，将进入白银十年。 ”省发改委经济信息中心专家预计，我国房地产业正在进入中高速、稳健发展的“新常态”，我省房地产市场仍将以调整为主。总体来看，房地产开发投资增速仍将低位运行，在相关政策的带动下，商品房销售在后期将略有回升。■ 记者 吴量亮