专家：房企见机涨价不可取 以价换量才是正道
2014-10-12 15:41:14   中国涪陵网   评论：0

　　新华社上海10月11日新媒体专电(记者叶锋、姚玉洁)房贷7折利率“可以有”，但目前还“真没有”。9月底央行和银监会出台的房贷新政，目前正逐渐进入细则落地操作阶段。“7折利率”或难实现，但房贷的松动却是不争的事实。与此同时，楼市升温的预期增强，个别楼盘涨价的消息也时有传出。

　　专家认为，“去库存”仍是楼市面临的首要任务，期望供求关系短期内形成逆转并不现实。抓住政策带来的实质利好和市场预期的有利变化，加快“以价换量”，满足合理购房需求，才是房企的正道。

　　银行表态将认真执行房贷新政，“7折利率”或难成真

　　根据两部门此次下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首套房贷“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”，但“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”。

　　“超出预期！”对于两部门出台的房贷新政，有房企人士告诉记者。针对此次房贷新政，各银行均表示认真执行。比如，工商银行表示，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　建设银行表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策，“具体操作由各地分行掌握”。

　　对于购房者而言，“7折利率”是否可得？按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，7折就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%(银行的资金成本肯定显著高于这个水平)。业内人士认为，目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上难以做到。

　　记者走访上海的银行发现，各大银行已经开始执行“认贷不认房”政策，但“传说中”的“首套利率7折”则不见踪影。部分银行仍执行基准利率，浦发银行等可以打95折，建设银行则表示可以根据借款人资质、信用状况等打9-9.5折。
涨价尚属个案，短期内房价不具备全面反弹条件

　　上海浦东周康地区一楼盘销售人员告诉记者：“10月8日以后，我们就按照总部要求，对价格进行上调，每平方米涨500-800元。”部分开发商在国庆节前宣称“节前你对我爱理不理，节后让你高攀不起”，甚至表示额外折扣在节后将会取消。

　　上海永庆房屋徐汇区一门店的店长告诉记者，房贷新政出来后，业务员选择了100多个挂牌的房东进行了电话询价，超过10%的房东表示要上调挂牌价。

　　不过，同策咨询研究部总监张宏伟等多位业内人士分析认为，从营销的角度看，制造涨价的预期和市场氛围，有利于刺激销售；但从现实条件看，楼市短期内不具备全面反弹条件。
大部分城市楼市仍面临繁重的“去库存”任务。从9月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去库存化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，比如杭州、宁波、大连、青岛等。

　　房贷新政待执行到位，“以价换量”迎来窗口期

　　成交低迷是今年许多城市房地产市场面临的最大问题。国家统计局数据显示，1-8月份全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1至7月份扩大0.7个百分点。其中住宅销售面积分别下降10%。

　　“信贷新政让房企看到了希望，但短期内销售量的提升仍取决于他们的降价幅度。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦说。而对于大量销售进度不佳的上市房企来说，借助政策利好，在四季度“以价换量”，是必需的选择。

　　业内人士认为，房地产调控要在调整中实现“房价不过快上涨，交易量保持平稳，投资不过快下滑”的目标。

　　记者了解到，近期上海普通商品住房土地出让中，开发企业积极参与，溢价率较高。对此，一些业内人士建议，适度增加中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，以保持房地产开发投资的稳定，防止市场大起大落。