楼市增速趋缓 囤地能否闷声发大财
2014-10-09 09:23:11   中国涪陵网   评论：0

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析：由于调控政策的继续从紧，导致开发企业资金面越来越紧张，部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力，以应对市场的不确定性。一些开发商由于拿地阶段比较激进，导致面粉贵过面包，地王频现，而这些地块立即开发入市肯定会亏本　　
　　今年楼市增速趋缓，一些地块受到“冷遇”，但土地价值依旧可观。
　　一些省市加大了闲置土地的惩治力度，局部囤地热潮悄然退去，但闲置土地问题依旧是“老大难”：为了短期收益，包括房地产、物流业在内的多个行业普遍流行着圈地、囤地的粗放增长模式，同时也为企业和行业埋下了危机的种子。
　　“地王”式焦虑
　　9月24日，北京崇文门菜市口地块的围挡里泵车进进出出，高耸的塔吊不断搬运成吨的钢筋和铁管，一扇常关的门也向公众敞开，展示着三年来“犹抱琵琶半遮面”的施工进度。
　　这块2011年6月被香港上市公司合景泰富收入囊中的地块，规划面积16424.7平方米，由其子公司以7.1亿元拿下，溢价率高达140%，成为当时名副其实的“地王”。
　　虽然价格不低，但由于位置近邻北京市地铁5号线D出口，周边已有新世界百货、国瑞城、SoShow等成熟商业，离北京火车站也只有一站之遥，再加上人流量大、购买力强，确实是业内广为认可的聚金之地。
　　就是在这样寸土寸金的地盘，从2013年底开始“挖坑”，到今年6月份还只是出现了一个较大的坑。不过，中华工商时报记者日前走访观察时，该项目约四层的地下部分已建造了一层半，门口每天都有来自北京住总集团等单位的泵车来往，该地块围挡的变化也耐人寻味：原来“见证摩力的时刻——未完待续”的幕布已经“揭开”，“摩方”、“摩登汇”的创意广告开始显露真容。
　　而到底是“魔方”还是“摩登汇”抑或其他名称，记者致电合景房产北京分公司时，接线人员竟表示分公司方面并不知情。而据施工现场多名人员介绍，该地块的确是要建一个高端购物中心，但具体定位也不清楚。尽管如此，种种迹象表明，自北京市国土局7月启动闲置土地处置程序以来，该地块的开发进度已明显加快。
　　记者就施工问题咨询了北京市亦庄开发区某房地产开发公司的项目经理陈晓（化名），他分析说：“目前有泵车进出主要是因为在做路面硬化、场地平整工作，因为挖土、运材料要车。按照正常进度，每修一层需要一个月时间，从2011年到现在，三年时间只建了一层半，确实有点慢。但如果从7月开始算，目前的进度也还算正常。比起长实集团董事局主席李嘉诚9年三分之二项目未完工，合景泰富还算是按部就班。”
　　某香港上市房企董事会主席接受记者采访时也承认，其拿地后一般也是放两年再开发，其中东北有块地2004年拿到，2006年底成立公司，2007年才开发，“有些时候最重要的还是看风向，风向好才开发。”
　　对于多数房地产开发商而言，土地储备也并非难言之隐。从上市房企公布2013年土地储备情况来看，碧桂园储备土地3908万平方米，恒大地产期末土地储备更高达1.51亿平方米。
　　但市场周期进入低谷期后，开发商是否会主动囤地呢？同策咨询研究部总监张宏伟分析：“由于调控政策的继续从紧，导致开发企业资金面越来越紧张，部分企业要通过调整开工项目、放缓开发周期缓解企业资金面的压力，以应对市场的不确定性。一些开发商由于拿地阶段比较激进，导致面粉贵过面包，地王频现，而这些地块立即开发入市肯定会亏本。”
　　随着今年碧桂园毛利下降、单方土地成本上升，其土地储备也降低了122万平方米。而从北京、广州、南京等地多个高价地块的去化情况看，“地王”焦虑确实长期存在。
　　北京方面，2013年9月，融创以21亿的总价加异地建27.8万平米医院的出价夺得北京农展馆地块，折合楼面价73099元/平米，成为北京新单价地王，并于去年引资12.25亿元合作开发，但开发商开盘15万元每平方米的售价，预计短期仍难以获得审批。
　　2013年7月24日，中粮以23.6亿元总价拿下孙河地王，剔除保障房，商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米。而此前进入该区域的龙湖、泰禾、首开所拿的同类地块楼面地价分别约为2.02万元/平方米、2.94万元/平方米、2.63万元/平方米，目前已基本套现离场，但中粮拿下孙河地块已一年多，直到近日才迟迟发布入市消息，随着今年孙河乡“BCDE地块”的数次流拍，该地块去化前景更加扑朔迷离。
　　非理性繁荣
　　不光楼市，近年来一些新兴领域也难逃圈地、囤地嫌疑。
　　以近年来火热的物流园区为例，相当一部分企业主要通过土地出让创收，赚取土地溢价。“在江苏南通做工程的时候我就发现一些企业拍下工业用地后，虽然建造了厂房，但不使用或雇几个工人，实际上并不工作，之后等地价上涨再找机会改变土地性质。”陈晓透露：“很多时候，恰恰因为闲置土地当时拿地成本低，银行更愿发放贷款帮助其继续扩张，对于没有囤地之嫌的企业，由于近两年土地价格高，银行放贷可能还有顾虑，这也间接导致了不断囤地卖地的空心化、非理性的繁荣。”
　　另一个例子是，5年前北京一家规划建筑面积17万平方米的“绿色食品物流基地”，如今已经是均价2.8万元每平方米的商品楼。
　　实际上，针对当年国内物流用地空置高达60%的现象，2013年6月，国务院印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，并鼓励以租赁方式供地，再通过设定有效的租赁期限，防止土地闲置浪费。
　　今年7月商务部电子商务司副巡视员聂林海在2014中国国际电子商务大会上也对物流业囤地现象进行批评，直指阿里巴巴CEO马云所创建的菜鸟网络：“马云准备做菜鸟平台，因为根据他的逻辑，他不是做虚拟平台，从淘宝、天猫、支付宝还有云计算，如果他做一个物流的第四方智慧平台，则是对我们国家作出重大贡献，但是他走歪了，到处建物流基地建仓储，因为经不住诱惑，地方政府太重视电子商务，给他非常便宜的地。”而据知情人透露，上万亩的土地，菜鸟网络目前用到的也只有十几万平方米。