两年原价回购 三年不涨价可退房
2014-10-22 12:33:26   中国涪陵网   评论：0

开发商“奇葩”承诺可信吗？

　　记者 余以墨

　　签完合同房子就跌了是不少购房者最害怕的事情之一。为了在楼市低迷是打消购房者的这种疑虑，广州不少开发商有开始进行“奇葩”营销，两年原价回购、三年不涨价可以退房的宣传标语引人关注。

　　无理由退房重现广州

　　2014年7月，广州天河区一楼盘开售新一期产品，开发商喊出“两年原价回购”的广告口号。据了解，所谓两年原价回购，就是在两年后，买家可办理退房。市场人士解读，两年后如果房价上涨，业主不会傻到原价卖还给开发商，这种宣传手法是为了打消购房者害怕房价下跌的疑虑。

　　无独有偶，9月份，位于广州市白云区的另外一个楼盘，也推出了“保底购房，全款返还”的购房政策，地产公司宣称：三年后如果公寓市场评估价低于目前价格可以全额退房。而位于海珠区的某豪宅楼盘也在前段时间高调推出“无理由退房”置业计划，成为广州乃至华南首个可无理由退房的豪宅。《投资快报》记者获悉，所谓“无理由退房”，即从网签之日至明年5月31日，凡是出现降价，或业主有其他不满，均可以无条件全额退房。

　　对于这样的“无理由退房”政策，市场观点不一致。有人认为只有在楼市萎靡不振时，开发商资金链紧张、库存压力大时，才会出此下策刺激销售，这样的保底承诺，正式一剂信心催化剂。也有观点认为房企敢于许下承诺，是因为对后世充满信心，料定房价不会崩溃。

　　真相：业主损失逃不掉

　　然而，降价退房真的百分之百保险吗？

　　一位房产律师向《投资快报》记者表示，开发商的这些承诺，只是看上去很美，房价下跌之后，就算开发商肯原价回购房屋，业主也面临税费、银行贷款利率损失。

　　该位律师表示，房屋降价后开发商进行回购分两种情况，一种是房产证尚未办理，双方解除购房合同即可。但是一般开发商约定的回购时间都为半年至数年不等，这时业主早已经交付了首付款，并办理了银行按揭贷款，就算开发商原价回购，购房者也将损失银行按揭利率，以及期间其交付的首付款或者购房款产生的利率收益。以楼盘最低一套200万元总额的房产为例，首付三成，按揭20年，每年需要支付的利息为55000多元。而首付60万每年产生的投资利息也十分可观，如果用这笔钱购买时下流行的互联网“宝宝”类货币基金，按照最低七日年化收益4%左右计算，这笔首付款每年产生的收益也有两三万元。

　　如果回购时房源已经具备房产证，此套房产要重新回归开发商名下，只能通过二手交易。届时，由于房产证未过五年，又将产生一大笔的交易费。更重要的是，在限购政策大背景下，开发商是否具备购房名额也是一个问题。事实上，退房成功后，购房者还会损失买入房产时所预缴的契税费。

　　提防：不要被文字游戏忽悠

　　当然，这一切假设都基于开发商信守承诺，愿意如期原价回购，如果期间开发商反口，购房者将面临更多麻烦和损失。

　　房产律师表示，每个房地产开发商在运做相关楼盘项目时，都会成立一个项目公司，当该楼盘项目结束之后，该公司可能会注销，或是将资产转走。如果一段时间后购房者希望开发商回购房屋，但是遭遇项目公司无钱的状况，也是维权无门。此外，购房者在签订合同时，还要特别留意类似承诺是否写进合同，同时对比较有歧义的话如“回购时间”、“市价”这些模糊概念有明确约定，避免开发商玩文字游戏，真到回购时不认账。

　　《投资快报》发自广州