房地产行业周期性高点已过，上市房企优胜劣汰进入加速期。中国指数研究院18日发布的“2017中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示，今年一季度大型上市房企市场份额较去年大幅“跳涨”，而中小企业则断臂求生或黯然离场，仅2016年就有14家中小上市房企转型或退出，行业洗牌加速。

报告显示，177家沪深及中国内地在港上市房企中，大型房企在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下“强者恒强”，今年一季度，销售额前10房企的市场份额已经达到31.4%，较2016年增长12.8个百分点;销售额前20的房企市场份额达到40.8%，较2016年增长15.5个百分点，行业集中度大幅“跳涨”。

与此同时，中小房企断臂求生或黯然离场，2016年A股重组及转型退出的地产股达到14家，其中，9家因连续两三年经营不善，已面临退市风险，5家开始缩减或脱离房地产业务，转型能源、医药等领域，行业在不断加速洗牌。

报告还显示，2016年，125家沪深上市房企和52家内地在港上市企营业收入均值分别为136.84亿、277.20亿元，同比分别增长26.03%、25.17%，增速均同比大幅提高14个百分点左右。营业收入超过500亿元的沪深及内地在港上市房企营业收入同比增长29.30%和28.72%;100亿～500亿企业同比增长26.45%和24.07%;中小上市房企增速明显落后。

中国指数研究院企业研究副总监张璇指出，在房地产行业利润率不断下行、行业竞争加剧的背景下，上市房企自2014年以来已有约30家转型或因资产重组退出。2016年，尽管房地产行业销售金额和面积双双创历史新高，上市房企整体资产、营收均快速提升，但受城市分化、土地成本高企、融资渠道收窄等因素叠加影响，房地产行业分化更加凸显。大型上市房企强者恒强，经营规模不断扩大，而中小房企则面临更为严峻挑战。在2017年房地产行业进入深度调整期，企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

对于未来销售、资金双端承压，张璇分析，2016年土地市场火热、资金面宽松，在全年拍出的381宗高价地中，拿地较多的18个公司累计高价地已高达104宗;房地产上市公司2016年累计发行了3814亿元公司债，尚待市场消化。在未来偿债期及融资收紧下，高价地块后续若不能实现高溢价出售或蛰伏都将带来较大的风险,部分上市公司应警惕：一类是资金杠杆高、偿债压力大，且高价地集中，另外一类是城市布局单一、高度集中于一些销售不畅的热点城市或三四线城市。而未来依托业绩增长、收并购、转型、政策红利的上市房企将更具投资价值。