有数据显示，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模达到8000亿元左右。而据华泰证券分析，按照当前城镇人口7.7亿、30%租房率、人均15平方米、月租金价格为50元/平方米测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。

巨大的潜力加上国家政策的多番支持，长租公寓行业现今迎来了蓬勃发展之势，传统经纪企业纷纷借此拓展自己的领地，创业者争相携带资本涌入淘金，一些开发商、酒店等企业也在尝试从中分一杯羹，整个长租公寓领域风起云涌，在互联网的深度嫁接之下，可谓群雄逐鹿。

但在热闹的背后，看似繁荣的长租公寓市场目前却有着两个尚未突破的尴尬：覆盖人群窄、盈利困难。

大部分企业只面向中高端收入人群

目前的长租公寓市场上，大部分企业都是规模小、房源少，为利用有限的资源获取充分的利润，他们往往都选择“高端化”路线，以中高端的白领人群甚至是更高收入的精英人群为服务对象，放弃中低端市场。

此外，新兴的企业基本都有颠覆传统市场、提高居住质量、解决行业痛点的愿景。而要实现服务质量的提升，装修、配置和服务上就需要有更高的投入，这种投入也使得企业只能选择高净值人群来承担房租。

所以，现有长租公寓市场对广大中低收入者的照顾是力有未逮，而这显然与国家鼓励住房租赁市场发展的初衷其实是有出入的。

由上海(楼盘)财经大学、上海对外经贸大学等进行的“上海互联网+住房租赁市场管理研究”就曾得出研究结论：对互联网+住房租赁市场的激励，需要重点扶持提供中低端房源的公寓提供商，只有这样才能满足更多租房人群的需要，解决民生需求，达成发展租赁市场的真正目的。

服务质量的提升不是放弃中低端客户带来的提升

过去，租赁市场一直存在着大量的沉疴宿疾，这些为人诟病的痛点主要就出现在中低端市场。粗略统计，当下八成的租赁房源都掌握在各地的小中介手上或者房东个人出租，即使拥有全国最大房屋租赁房源规模的我爱我家也只占了小部分比例。这些小中介缺乏规模，服务难以标准化，经营的往往都是‘一锤子买卖’，在服务质量上很少下功夫，再加上管理的缺失和无序，造成了租赁市场整体服务的低水准。

如今，提升服务质量已经成为了行业的共同愿望，但伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖认为，服务质量的提升不应该是放弃中低端客户，只服务于高收入者的提升。租赁市场发展成熟的关键在于让更多的客户享受到更好的服务。

现今的市场上，服务人群最广的当属伟业我爱我家集团旗下的专业房屋资产管理品牌“相寓”。面向中高端消费人群，相寓旗下拥有精装修、高配置、深服务的整栋集中服务式公寓相寓PARK、相寓PARK Mini，以及分散式公寓相寓Home;面向中低端消费人群，分散式的相寓Home也提供多种装修配置档次的中低端长租公寓房源，这些中低端租赁产品在诸如信用租房、金融支持等服务标准上一致，硬件配置则根据租客的经济承受能力有所不同。

相寓能够同时服务不同收入层次客户的原因，就是因为它体量大、房源多，能实现规模化租赁经营，16年的丰富管理经验(服务超200万业主、500万租客)和全国最多的房源保有量(全国13.5万套、35万间)使其在各档次的产品上都具有价格和服务上的优势。

盈利困难是问题实质

事实上，覆盖人群窄、成本高、价格高这些问题背后的实质是长租公寓的盈利难题。

长租公寓运营的盈利难题一直存在，市场上之所以迄今只有“我爱我家”一家从成立到现在都坚持租赁业务的大型经纪企业，就是因为租赁业务运营成本高，盈利难，很多有实力的企业在中途放弃了租赁业务，甚至是根本未曾进入租赁领域。这在一定程度上也导致了不合规“二房东”的泛滥。如今，在市场潜力和政策的利好之下，有些企业从新捡起了这块业务，有些企业则新杀入这个领域，但盈利问题依旧没能解决。

盈利模式也因此成为了困扰企业规模化发展的瓶颈，尽管租赁行业企业在最近两年有所增加，并且吸引了资本市场的注意，但实际运营过后，这些项目大多数已沦为实验品，后续的盈利预期微乎其微，更多的不过是处在持续的融资与烧钱循环之中。

探索真正盈利的模式任重道远

关于盈利，相寓是凭借自己的体量和管理经验优势，以规模化分摊了成本，以优化管理控制了成本。最重要的是，在长期的经营过程，我爱我家集团形成了涵盖房屋租赁、房屋资产管理、新房销售、二手房交易、房产金融、海外置业等全方位业务体系，从而能为客户提供全生命周期服务，租赁的客户可以有效转化为新房、二手房等其它业务的客户，消化租赁经营成本。

我爱我家之所以能在其它企业因利润低纷纷放弃租赁经营业务时，仍坚持租赁经营业务十六年，主要是因为我爱我家以战略的眼光看到了租赁服务的对其房地产全产业链服务的蓄客作用和转化能力。“高房价使得租金的投资回报率偏低，中间环节的税费及运营成本又高，在当下的政策环境下，如果单独经营长租公寓业务，要么不盈利，要么就是微利，盈利将很困难。”胡景晖说道。

依托伟业我爱我家集团，相寓有充足的资本、丰富的房源、先进的租赁管理技术、优秀的租赁经营人才，如此才能在市场上有更大的作为。而其它企业尤其是新兴企业在资本、资源、技术、人才等方面各有短板，因此只能选择重点突破，专心经营一个领域，但迄今依然面临较大盈利难题。

所以，对长租公寓行业来说，盈利难题就犹如达摩克利斯之剑，如果不能解决，企业终将难以为继，尤其是那些还在疯狂烧钱的企业。如今，除了寻求更大力度的政策支持，各个企业都在积极尝试寻找新的盈利模式，就目前而言，引入更多的金融增值服务和房地产信托投资基金(REITs)是市场比较期待的模式，但想要真正实现盈利，这个行业还任重道远。