央广网北京3月1日消息（记者丁华艳 赵珂）据经济之声《天下财经》报道，春节以来，楼市交投重新活跃，量价齐飞甚至到了高烧的程度。但火热状态主要集中在北上广深这样的一线城市和杭州、南京等二线热门城市，并不符合中央化解三四线城市库存的政策初衷。楼价上涨不等于去库存，相反却可能成为去库存的障碍性因素，必须提高警惕。

政策优惠推高楼市成交

这几天，微信朋友圈里到处都是排队购房的场面，除了北上广深这样的一线城市，杭州、南京等二线热门城市，也都出现市民连夜排队买房的现象，甚至有的人裹着棉被来排队。据报道，在上海一个均价每平方米8万元的高端楼盘，352套“千万豪宅”开盘当天就被抢光。一位市民说，现在房产交易契税很低，所以买房很划算：

购房者：因为现在新的政策，首次购房可以享受1.5%的契税优惠，买300万的房子，原来交9万，现在只要交4.5万。

中介：生意最近好的不得了

其他各地也上演着抢房大战。广州万科山景城加推的楼盘，开盘半小时就被抢光，杭州某楼盘的388套房子在正式摇号开盘2小时后，宣告售完。在北京，二手房频现加价毁约，甚至有二手房业主隔天就加价10万的情况。多位房产中介反映，他们的生意最近好的不得了：

中介：19号新政出台以后，20号跟21号我们的代客量基本上翻了一倍，看房的、买房的，比年前活跃很多；

中介：一般二手房在交易过程中，多多少少会有一些议价空间，但现在原本5-10万的谈判余地被缩小了，如果多个业主看中一个房子时，甚至还有5万左右的上涨。

南京部分地区房价已超过“理性判断”

国家统计局最新公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%。涨幅最高的是深圳，上海紧随其后。

南京以2.5%的涨幅位列第三位，这已经是南京房价连续上涨的第11个月了，同时创下了自去年3月以来的最高涨幅。江苏省物价局新闻发言人、副局长孔祥平昨天说，南京部分地区房价已超过“理性判断”，已经与南京市物价局会商，高度关注近期房地产价格走势。

房价畸形上涨背后隐藏投机性资金

上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，当前一二线城市房价“畸形上涨”背后，藏着投机性资金，埋下了隐患。

杨红旭：一线城市和少数二线城市的房价过快上涨，第一，不利于民生，因为很多工薪阶层的收入涨幅赶不上房价；第二，容易滋生泡沫，去年深圳出现了很多短线投资客，也就是炒房者，最近上海也出现了所谓的合伙买房、投资买房，外地人到上海通过各种渠道买房。一个市场中投资、投机性的购房比例，一旦超过30%，就容易出现房价加速上涨，而且是虚涨。

现状与中央去库存初衷相背离

在一线及少数二线城市楼市火爆的同时，不少二线靠后及三四线城市去库存压力仍然很大。国家统计局的数据显示，绝大多数三四线城市房价同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三个城市湛江、蚌埠和襄阳都是四线城市，房价跌幅都超过3.5%。

去库存的政策对象，本来就是二三四线城市而不是一线城市，这也是调控政策为什么附加“限购城市除外”的主要原因。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，可惜的是：目前的这种局面，其实和中央之前去库存的初衷是相背离的。

韩世同：涝的地方继续涝，旱的地方继续旱，这样的状况，显然跟中央要求房地产去库存，尤其是二三四线城市房地产去库存的要求，是有一定背离的。

房地产过热城市应该打“点滴”

房地产是地方发展经济的重要“王牌”，这张王牌不能打错；防止去库存的经被念歪，也是对地方治理能力的重大考验。去库存如何更精准呢？杨红旭给出了：“因地制宜，实施差异化政策”的建议，尤其要对房地产过热的城市打点滴。

杨红旭：像深圳，外地人限购只要求有一年税收记录，北京要求5年，深圳就不能提到两年、三年吗？再比如：现在一线城市和部分二线城市房贷的优惠程度，反倒超过了三四线城市，政策能不能引导一下，一线城市和房价过热的二线城市，首套房贷利率要收紧。还有税收，不同城市要做差异化的设计，二手房交易的个人所得税，按照税法可以按照差额的20%从严征收，也可以按照整个交易的1-2%宽松化征收，像深圳、上海，当地政府也可以从严征收，不就是在抑制投资投机性需求了吗？

促进农民工落户三四线城市

此外，鉴于去库存的主要目标在三四线城市，这些城市也是农民进城定居的现实之选，因此有必要实施不同的调控政策对接农民进城需求。在保证金融系统性安全的前提下，降低购房的贷款门槛，与农民的购买力尽量吻合。韩世同说：

韩世同：我们恐怕还是要更多地研究一下，怎么样落实让农民工到三四线城市市民化的政策，以全面推进新型城镇化。

目前，一些房价过快上涨的地方城市，政府部门已经在积极应对：江苏省政府副秘书长王志忠表示，“正在统一研究全省房地产‘去库存’的政策。”上海市住建委也表示，上海将继续抑制投资投机性购房，支持自住和改善性住房需求，严格执行住房限购政策。