南区旗山附近隐藏在围墙内的，是合生创展在2007年拿下的其中一300亩商住地块，目前已变成了菜园，闲置时间达8年之久。南都记者 萧倩苑 摄

中山闲置土地问题已成为一种老生常谈？错！省政府已经放出了“不处理闲置土地就不让卖地”的大招！近日，广东省政府召开全省处置闲置土地工作座谈会，会议上点名指出中山、珠海等城市未处置闲置土地面积位居全省前列。年底前将对没有完成闲置土地整改任务的市县考核，按照面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标，严重的暂停除国家重点项目和民生保障项目外的新增建设用地供应。虽然中山市国土局暂未公布相关的闲置土地数据，但记者在调查中发现，仍有地主“顶风作案”，闲置的土地变成了菜园，闲置时间达8年之久。有业内人士认为，目前中山闲置土地最大的问题在于，私人土地过多却缺钱开发，楼市价格上不去和库存量大，倒逼“地主”不开发。

整改难怎么处理？

下月底前，未处置完闲置土地就暂停用地审批

近日，广东省政府召开全省处置闲置土地工作座谈会，会议上相关领导直指闲置土地的问题，并指出当前广东省闲置土地面积较大，且呈不断上升态势。截至10月8日，面积达12534公顷，已认定为闲置土地尚未处置的面积达1406 .18公顷。会议重点提到了珠海、深圳、中山、河源、湛江等市未处置闲置土地面积位居全省前列。

除了被省政府“点名”以外，这次会议还直接祭出大招：自2015年起，于每年11月30日对超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积已超过近5年(上一年度起计前5年)年均供地量的市、县，自下一年度1月1日起暂停除国家重点项目和民生保障项目外的新增建设用地供应，直至整改到位为止。11月底前，对尚未处置完毕的闲置土地，按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标，并责令在明年一季度前完成整改。整改期间暂停该地区用地审批，直至整改完成等等。

也就是说，若不完成土地闲置整改工作，中山将有可能陷入无法卖地的境地。

土地交易有多冷？

10个多月以来中山大宗卖地只有5宗

虽然省政府已经放出了“不处理闲置土地就不让卖地”的大招，但是有业内人士认为，对于目前的中山土地市场来说，却未必起到敲山震虎的作用。

国庆期间，中山楼市情况让业内为之一振，但同时土地市场则显得冷清。招拍挂土地市场中挂出了两宗相邻的商住用地：地块一位于中山市翠亨新区东一围，占地43 .03亩，建筑面积8 .61万平方米，容积率3，起拍价6884.57万元，出让地价160万元/亩。地块二位于中山市翠亨新区东一围，占地38.01亩，建筑面积7.6万平方米，容积率3，起拍价5702.24万元，出让地价150万元/亩。这两宗地块挂牌无论是位置、土地规模还是起始楼面地价，都无法让市场掀起关注度。

实际上，这并不是中山土地招拍挂市场最冷清的情况。今年1月底至6月初，即便把小于5000平方米以下的私人成交土地也计算在内，中山也没有任何一宗商住土地的成交。其中，国土局也曾一度推出了4宗大型的商住地块，不乏小榄镇、五桂山长命水这些以前被视为优质位置的地块，但同样都面临了流拍的命运。截至目前，中山仅成交20宗商住地块，成交总面积约20 .8万平方米，其中只有5宗是超过了1000平方米的中型地块。

“其实自从去年开始，中山的招拍挂市场就有所收紧，无论是供地量，还是成交量，都不能与几年前的中山土地市场进行比较。”合富辉煌中山分公司市场部谢仲娟表示。记者在进行统计时发现，中山的土地交易情况自2012年开始就一直在走下坡路，2011年达到了287宗、874 .9万平方米的高峰值后就一路下滑，自20 14年开始，中山的转让土地宗数就不再超过100宗。

“这样的情况下，开发商拿地不积极，政府即便是有心想推地都无法成交”，有业内人士认为，不用省政府敦促中山政府削减土地供应，现实是政府在有意无意间已经大幅减少了土地供应。

闲置土地整治现状如何？

早已启动处置机制，仍有“地主”在“顶风作案”

实际上，中山市是广东省中最早开展闲置土地处置工作的城市之一。去年4月25日，中山市国土局对各下属部门印发了《关于闲置土地处置的实施意见》。

意见里对于闲置土地的划分及处罚机制非常详细。例如，在一般人眼中只要建好了的地上建筑物，若在2014年底没有办理规划验收手续并经有资质的鉴定机构出具质量安全鉴定报告也一样属于闲置土地。在该文件下发前通过转让方式取得逾期未动工开发土地，已办理变更登记的，以变更登记之日起一年为约定动工开发日期，超过动工开发日期满一年未动工开发的认定为闲置土地。

处罚方面参照的是国土部的《闲置土地处置办法》，最高按照土地出让金处罚百分之二十征缴土地闲置费，未动工开发满两年的则无偿收回。这样的处罚力度曾一度引来业内的吐槽，称为“最强闲置土地处罚”。

1年过去了，除了去年省国土厅公布的两份情况表中提及过中山闲置土地情况以外，中山相关部门并未主动公开过闲置土地的相关说明文件。当时，认定闲置土地共34宗，共计约为1363亩，34宗土地已全部处置完毕。

但实际情况，却与这些表格有着明显的不同。记者在调查中山的转让土地情况发现，有部分闲置地已经进入了动工或即将竣工推出市场的阶段，可见闲置土地的管理有一定的作用，例如位置优越备受瞩目的地王项目利高广场曾一度闲置，但在近两年间已经加快速度建设，目前即将竣工；假日广场附近的完美金鹰广场地块也陆续传来打桩平整地块的消息；和记黄埔于2010年拿下的秀丽湖地块，也在去年10月开始动工；富逸地产长江北项目也宣布动工……

不过，尚有部分“地主”在“顶风作案”。例如，在2007年房地产及土地市场都最为疯狂的时间里，合生创展就一度拿了中山火炬开发区、南区及西区三宗地块，但时隔8年，仅开发了火炬区的帝景苑；华发地产在石岐区的土地仍不见动工；华鸿于2010年在东区拿下的地王项目依旧处于土地平整期……

闲置土地为何难消？

私人土地太多，库存量大倒逼私人不开发

对于记者了解闲置土地的情况，大部分业内人士对此忌讳莫深。“你了解的只是一些知名企业的项目，实际上还有非常多的闲置地块，都属于私人地块”。一专门从事“找地”工作的某集团工作人员在接受南都记者采访时表示，在中山，通过招拍挂转让方式获得的土地，并不是闲置土地的主力，实际上那些默默无名的私人土地才是“大头”：“仅仅是火炬区、南朗一带，就有不少的闲置土地。”

有业内人士表示，受困于大量的私人土地与部分历史原因，加上大量的库存商品房，只能通过缩减土地供应来应对。“与其他城市不同，中山面临的最大问题是私人土地。”谢仲娟表示，闲置土地的问题折射的是中山楼市价格没有上升、存量房过多和建安成本逐年上升的矛盾。“当楼价没有上升，还要面临7万多套存量房的竞争时，没有人愿意主动去开发项目。”她表示，若楼市价格走高，供不应求下，即便政府不进行调控，闲置土地的现象也会减少。

也有业内人士透露，目前早期拿地的私人地主中，能够成功凭借一己之力进行开发的并不多。“这些地主买完地后就没有后继资金进行开发。”一不愿意透露姓名的从业者表示，在这样尴尬的情况下，中山的闲置土地还有可能存在。“但当市场变好的时候，闲置土地可能就变成大家都争抢的靓地。”他以火炬区举例：去年之前，火炬区的土地多成为闲置土地，自从深中通道的利好传来后，大量深圳客的购买让火炬区“起死回生”，目前开发商都愿意开发火炬区的项目，该区的闲置土地就减少了。

案例

南区地王8年未开发已变菜园

就在南区全民健身广场对开的旗山附近，隐藏在灰色围墙内的，是合生创展在2007年拿下的其中一300亩商住地块，对于当时欠缺开发的南区来说，将近203万元/亩的价格水平已经是当时一个较高的价位。但是8年已经过去了，这块土地依旧没有任何动静。记者在走访时发现，这块位于南区东坑的地块，目前已经被村民用于种地，上面能见到农作物在生长，靠近围墙的则是近2米高的野草。周围的村民也表示，不知道该地块何时开发。

就在该地块的对面，楼盘锦绣蓝山已经初具规模，并早早进入销售期。不远处比其晚几年拿地的越秀星汇云锦，已经进入第三期的销售；附近的永安集团也开始了永安新城新一期的销售。

“一直想他建起来，想买附近的房子，但对面楼盘都起来了，这块地就这样一直空着。”原本考虑在这块土地上寻找适合自己房子的南区恒美村村民郭先生，在等待数年无果后，就转身选择了星汇云锦。同样的，位于西区北外环与彩虹大道的210亩地块，目前也没有任何开发的迹象。

实际上，5-6月份，中山城乡规划局分别受理了这两宗地块的规划变更申请，当时有传言该两宗地块由于闲置时间太长，在市政府大力处理闲置地的压力下，有望即将开工，但直至目前为止，这两宗地块依旧没有动静。