公积金买二套房首付比例的降低，对符合条件的购房者来说，意味着购房压力的减轻，这可能进一步刺激楼市的整体需求。不过，易居研究院副院长杨红旭表示，新政的实际刺激效果可能有限。

杨红旭：我认为这对于楼市的住宅需求是一个正面的刺激和推动，能够进一步让合理的住房需求进一步释放，尤其是改善需求。但我们也不要高估这个政策的实际效果，因为即便是降到两成首付，你可以贷八成，但很多人并没有贷八成的公积金额度。所以说看似是一个很大力度的放松，但是实际上很多人享受不到八成的足额优惠政策。

经济之声记者查询发现，如果按照各地二套房公积金贷款的最高额度来计算的话，能够满足新政要求的购房人群并不会太多。以北京市为例，北京市2015年将公积金贷款购房的最高额度上调到120万，但是购买二套房的公积金贷款上限依旧是80万元。如果购房者想要享受新政的福利，就必须用公积金贷款来覆盖除首付之外的全部房款。因为如果采取“商业贷款+公积金贷款”的组合贷款方式，就需要满足商业贷款的要求，而目前北京市场上，二套房商业贷款的比例大多在40%-50%。这也就是说，只有购买100万以下的房子，才可能享受到新政福利。而总价100万的房子，在北京市城区范围内已经销声匿迹。

在这方面，北京并不是特例，据中原地产首席分析师张大伟介绍，各个城市的公积金贷款额度都是根据当地房价来确定的，北京的绝对额度已经是最高级别。在他看来，各地能够满足新政条件的购房群体非常少。

张大伟：各个城市都有它的公积金贷款上限，公积金政策的话必须要叠加上它的上限才能考量它的政策影响。以合肥为例，合肥公积金贷款上限45万，但是合肥改善型物业的总价基本在80-90万，所以接近首付必须要做到40%-50%才能享受到公积金贷足上限的政策。所以整体上来看，我觉得能够享受到这个政策的人接近于零。

楼市年内频出利好 释放积极心理信号

值得一提的是，这是央行等部委年内第二次大幅下调公积金贷款购房的首付比例。今年3月30号，二套房贷首付比例下限由之前的60%-70%降到40%，其中公积金二套房贷最低降到30%。“一年两降”，这在杨红旭看来，释放出了一个十分明显的信号。

杨红旭：这样的话就传递出一个信号，目前中央的政策还在进一步有所放松。再联系到最近的六部委放松限购政策。可以理解为，目前经济比较低迷，中央还是希望楼市能够合理的回暖，保护合理的需求，让楼市回暖有持续性，进而稳定经济的发展。

张大伟同样认为，这次新政出台对楼市的刺激作用，更多还是心理层面，而且这个影响的力度不容忽视。

张大伟：我们业内比较关注的是它带来的心理影响，最近不光是信贷政策，包括执行10年的限外政策都出现调整，其实是可以看做又一轮的房地产松动。这对于市场的影响是比较大的，不管是从心理还是从一二线城市开发商的层面都会有影响。这样的话，楼市“金九银十”效应出来的成色会更大一些。

另外，新政也释放出对北上广深这四个一线城市的特殊关照。在昨天发布的文件当中提到，北京、上海、广州、深圳可以在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。在杨红旭看来，虽然说是自主决定，但北上广深的调控政策只会比全国层面更加收紧，也就是说，公积金买二套房最低首付会高于20%。

杨红旭：这个是由于北上广深现在的房价偏高，过去几个月涨幅也是比较靠前的，所以中央不希望这几个城市房贷政策更加宽松。这些城市的门槛会更高，绝不会比国家政策更宽松。设置这个缺口，是为了让他们收的更紧一点，不要跟国家的宽松程度看齐。